物件情報
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住所: 兵庫県淡路市岩屋西町
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交通: 「茶間川」バス停 徒歩2分
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賃料: 3.2万円
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管理費等: 3,000円
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敷金/礼金: なし/1ヶ月分
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広さ: 39.79㎡
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築年月: 1950年1月 (築75年9ヶ月)
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種別: 貸店舗（木造2階建）
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備考: 飲食店可、DIY自由、民泊可能、風呂なし（トイレのみ）、仲介手数料不要
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987713287/50110624/x06987713287.html
民泊適正評価
この物件は、他の民泊にはない独自の魅力を創り出すことで、成功する可能性を秘めています。最大の強みは、何と言っても賃料の圧倒的な安さと、DIYが自由という条件です。これにより、初期投資を抑えながら、ゲストの心をつかむ個性的な空間を作り上げることができます。また、神戸からのアクセスが良好で、車がなくても公共交通機関で来られる点も大きな魅力です。
一方で、大きな課題もあります。風呂がないという点は、多くのゲストにとってデメリットになります。岩屋エリアには銭湯があるため、これを「外風呂文化」として体験価値に変える必要があります。また、築75年という古さから、リフォーム費用が高額になる可能性や、見えない部分の修繕が必要になるリスクも考慮すべきです。
契約前に確認するポイント
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入浴設備の有無: 物件に風呂がないため、近隣の銭湯や入浴施設情報をゲストに分かりやすく提供する必要があります。必要であれば、シャワーユニットの設置費用や工事の可否も確認しましょう。
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リフォームの範囲: 「DIY自由」とありますが、構造体に手を加えても良いかなど、リフォームの範囲をオーナーと事前に協議しておくことが重要です。
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初期費用: 敷金・礼金に加え、賃貸保証料（契約時17,500円）や保険料など、賃料以外の費用も考慮した上で資金計画を立てましょう。仲介手数料が不要なのは大きな利点です。
周辺地域の平均稼働率
淡路島は、関西圏からのアクセスが良く、自然や食を求める観光客に人気のエリアです。Google検索の調査結果によると、淡路島の宿泊施設稼働率は安定しており、特に週末や長期休暇には需要が大幅に高まります。この物件は、風呂がないというデメリットがあるため、ニッチな層がターゲットになります。ここでは、現実的な数字として**35%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 隠れ家的なコンセプトとDIYによるオリジナリティを強みに、1泊12,000円と設定します。
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年間想定売上: 12,000円 × (365日 × 35%) = 12,000円 × 127.75日 = 153.3万円
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年間想定経費:
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家賃・管理費: (3.2万円 + 0.3万円) × 12ヶ月 = 42万円
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光熱費・通信費など: 約15万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 153.3万円 × 15% = 約23万円
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備品消耗品費・保険料など: 約8万円
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合計年間経費: 42万円 + 15万円 + 23万円 + 8万円 = 88万円
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想定年間利益: 153.3万円（売上）- 88万円（経費）= 65.3万円
年間約65万円の利益が見込めます。家賃が非常に安いため、高い収益率を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの徹底: 銭湯利用やDIYで作り上げた内装を強く打ち出し、「レトロな隠れ家」「外風呂を楽しむ宿」といったコンセプトで差別化を図ります。
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ターゲット層の明確化: 釣りを楽しむ人、サイクリングやツーリングを楽しむ人、神戸からの日帰り旅行者など、特定のゲスト層に特化したサービスを提供します。
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体験型サービスの導入: DIYのワークショップ体験、地元の食材を使った料理教室など、宿泊以外の体験を提供することで付加価値を高めます。
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写真と説明文の工夫: 物件の古さを「味」として捉え、レトロな雰囲気や、DIY後のユニークな内装を伝える写真を多く掲載します。周辺の銭湯や食事処、観光スポットの情報を丁寧にまとめることも重要です。