物件情報
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住所: 岐阜県海津市南濃町田鶴
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交通: 養老鉄道養老線/美濃松山駅 徒歩5分
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賃料: 89,800円
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管理費等: 9,980円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 5SLDK
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広さ: 132㎡
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築年月: 1990年12月 (築34年10ヶ月)
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種別: 一戸建て
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備考: 法人希望、事務所利用相談、ルームシェア・民泊・社員寮利用時に承諾金プラス家賃10%増額
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/1/050H100458731316/159885149/x1050H100458731316.html
民泊適正評価
この物件は、大人数での宿泊に特化した民泊運営に非常に適しています。5SLDKという広い間取りは、ファミリーやグループ旅行の需要に応えることができ、他の物件との差別化ポイントとなります。さらに、月額の総費用が10万円以下と安価なため、運営費用を抑えて高い収益性を確保できる可能性が高いです。駅からも近く、主要道路へのアクセスも良好なため、観光客だけでなく、ビジネス目的の団体や出張者など、幅広いゲスト層にアピールできます。 一方で、注意すべき点もいくつかあります。築34年と年数が経っているため、内装や設備のメンテナンスが必要になる可能性があります。また、公共交通機関は養老鉄道のみのため、自家用車での移動を前提としたゲストが多いことが予想されます。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 備考欄に「ルームシェア民泊社員寮など利用時に承諾金プラス家賃10%増額」と明記されています。これは民泊運営をすることを前提とした契約内容であるため、安心して交渉を進められます。ただし、契約期間、清掃ルール、修繕費用負担など、詳細な条件を事前に書面で確認することが重要です。
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初期費用と退去費用: 敷金・礼金は「なし」ですが、室内修繕費、鍵交換代、室内清掃費用などが明記されています。これらを考慮した上で資金計画を立てましょう。
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ターゲット層の明確化: 5SLDKという広さを活かし、大人数のファミリーやワーケーション、スポーツ合宿、研修など、特定のグループに特化したマーケティングを行うことで、高単価・高稼働率を狙うことができます。
周辺地域の平均稼働率
岐阜県は、名古屋圏からのアクセスが良く、自然や歴史的な観光地が豊富な地域です。Google検索の調査結果によると、岐阜県全体の宿泊施設稼働率は、全国平均よりはやや低い水準ですが、ビジネスホテルは比較的高い稼働率を維持しています。この物件は「美濃松山駅」から徒歩圏内であるものの、主要な観光地から離れているため、ここでは現実的な数字として**40%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 広い間取りを活かし、大人数での宿泊を想定して、1泊25,000円と設定します。
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年間想定売上: 25,000円 × (365日 × 40%) = 25,000円 × 146日 = 365万円
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年間想定経費:
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家賃・管理費: (89,800円 + 8,980円 + 9,980円) × 12ヶ月 = 108,760円 x 12ヶ月 = 130.512万円
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光熱費・通信費など: 約30万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 365万円 × 15% = 約54.75万円
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備品消耗品費: 約10万円
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住宅保険料・保証会社費用など: 約15万円
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合計年間経費: 130.512万円 + 30万円 + 54.75万円 + 10万円 + 15万円 = 240.262万円
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想定年間利益: 365万円（売上）- 240.262万円（経費）= 124.738万円
このシミュレーション結果では、年間約125万円の利益が見込めます。この物件の強みである広い間取りと安価な賃料を最大限に活かせば、さらに利益を伸ばせる可能性を秘めています。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトの明確化: 「スポーツ合宿向け」「ファミリー向け貸別荘」「ビジネス団体向けワーケーション施設」など、ターゲットを絞り込んだコンセプトを明確に打ち出し、集客を図ります。
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室内設備の充実: 広いLDKを活かし、プロジェクター、大型スクリーン、ゲーム機、カラオケ機器などを設置して、エンターテイメント性を高めます。
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周辺アクティビティの紹介: 近くの多度大社や温泉、ゴルフ場など、地域の魅力を積極的にアピールし、宿泊だけでなく周辺観光も楽しめるプランを提案します。
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価格の柔軟な設定: 週末や連休、長期休暇など需要が高まる時期には高単価を狙い、閑散期には連泊割引などを設定して稼働率を維持します。