物件情報
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住所: 三重県伊勢市桜木町2-7
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交通: 近鉄山田線 伊勢市駅
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賃料: 4.5万円
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管理費等: 0円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 2DK
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広さ: 33㎡
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築年月: 築28年
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種別: アパート（積水ハウス施工）
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備考: 旅館業民泊可能な用途地域、転貸相談可、保証会社契約必要、1年以内退去の場合短期解約金あり
民泊適正評価
この物件は、伊勢神宮という強力な集客力を持つ観光地に近いという最大の強みを持っています。特に「旅館業民泊可能な用途地域」であるという点は、法的なリスクを抑えて安心して運営できる大きなメリットです。2DKの間取りは、カップルや少人数のファミリー、友人同士の旅行客にも対応でき、幅広いターゲット層にアピールできます。さらに、家賃が月額4.5万円と非常に安価なため、運営費用を抑え、高い利益率を確保できる可能性を秘めています。 一方で、注意すべき点もいくつかあります。築28年と古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。特に水回りなど、ゲストの満足度に直結する部分は、運営開始前に修繕やリフォームが必要になる場合があります。また、最寄り駅が伊勢市駅とありますが、物件情報に徒歩分数がないため、駅からの距離を事前に確認する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 「転貸相談可」とあるため、オーナーとの間で民泊運営についての詳細な条件（使用用途、修繕義務、清掃ルールなど）を事前に書面で確認することが重要です。
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初期費用と退去費用: 敷金・礼金は不要ですが、保証会社契約費用やクリーニング費、1年以内の短期解約金などがかかります。これらを考慮した上で資金計画を立てましょう。
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内見の徹底: 築年数が古い物件のため、内見時に水回りや配線、建物の状態を細かくチェックし、追加で発生しうるリフォーム費用を見積もっておくことが賢明です。
周辺地域の平均稼働率
三重県伊勢市には伊勢神宮があり、年間を通じて多くの参拝客が訪れます。特に週末や連休、年末年始は宿泊需要が非常に高まります。Google検索の調査結果によると、三重県全体の宿泊施設の客室稼働率は全国平均よりやや低い水準ですが、伊勢神宮周辺は高い需要が見込まれます。この物件の立地や安価な家賃を考慮し、ここでは現実的な数字として**40%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 伊勢神宮近くの立地を活かし、1泊10,000円と設定します。
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年間想定売上: 10,000円 × (365日 × 40%) = 10,000円 × 146日 = 146万円
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年間想定経費:
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家賃: 4.5万円 × 12ヶ月 = 54万円
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光熱費・通信費など: 約15万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 146万円 × 15% = 約21.9万円
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備品消耗品費・保険料など: 約10万円
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合計年間経費: 54万円 + 15万円 + 21.9万円 + 10万円 = 100.9万円
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想定年間利益: 146万円（売上）- 100.9万円（経費）= 45.1万円 ※上記計算には、内装のリフォーム費用は含んでおりません。
年間約45万円の利益が見込めます。家賃が安いため、利益率が比較的高いのがこの物件の最大の魅力です。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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価格の柔軟な設定: 週末や繁忙期、伊勢神宮のイベント開催時には、宿泊料金を1.5倍〜2倍に引き上げるなど、需要に応じたダイナミックプライシングを導入します。
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ターゲット層の絞り込み: 伊勢神宮への参拝客に特化し、「参拝に便利な宿」としてアピール。アメニティを充実させたり、近くの飲食店情報や参拝ルートの案内をまとめるなど、付加価値を高めます。
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写真と説明文の工夫: 築年数が古い分、清潔感と温かさを感じさせるような内装にリフォームし、その魅力を伝える写真を掲載します。物件の歴史や、オーナーの思いを伝えるストーリーを記載することで、ゲストの興味を引くことができます。
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OTA（オンライン旅行代理店）の活用: Airbnbだけでなく、Booking.com、Agodaなど、国内外の複数のサイトに掲載することで、露出を増やし、予約機会を最大化します。