物件情報
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住所: 静岡県掛川市大坪台
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交通: 東海道本線掛川駅 徒歩8800m
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賃料: 17.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 敷金1ヶ月 / 礼金なし
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間取り: 4LDK
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広さ: 127.5㎡
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築年月: 2000年2月 (築25年8ヶ月)
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種別: 賃貸一戸建て
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備考: 駐車３台、ペット飼育可能（敷金２ヶ月）、フリーレント２ヶ月付、転貸可、民泊可、事業用消費税別途
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987701934/00274878/x06987701934.html
民泊適正評価
この物件は民泊運営に適していると言えます。まず、大家さんが「民泊可」と明言しているため、法律上の手続きがスムーズに進められます。4LDK、127.5㎡という広さは、ファミリーやグループ旅行者にとって魅力的で、大人数での利用が期待できます。また、駐車場が3台分確保できる点は、駅から遠いという弱点を補って余りある大きな強みです。ペット飼育が可能な点も、需要が拡大しているペット同伴旅行者を取り込む上で非常に有利です。 一方、最大の欠点は、最寄りの掛川駅から8.8km（徒歩約2時間）と非常に遠いことです。車がないゲストには不便であり、公共交通機関の利便性を重視する旅行者はターゲットになり得ません。そのため、ターゲット層を「車で来る旅行者」に限定する必要があり、運営戦略が重要になります。
契約前に確認するポイント
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事業用としての契約条件: 民泊運営は事業用賃貸契約となるため、消費税が別途かかる可能性があります。また、賃貸保証会社への加入が必須となる場合があり、その初期費用や更新料も確認が必要です。
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内装・リフォームの状況: 物件は築25年ですが、2025年9月に外壁・屋根塗装、水回りや室内リフォームが完了する予定です。リフォーム済みであることは集客に有利に働きますが、実施済みか、完了の時期を改めて確認することが重要です。
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周辺環境の確認: 住宅街の中にあるため、騒音やゴミ出しに関する近隣トラブルを避けるため、事前のルール作りとゲストへの周知徹底が不可欠です。
周辺地域の平均稼働率
掛川市は観光客数が県内14位（2016年時点）であり、静岡県全体の稼働率54.5%よりも低くなる可能性が考えられます。そのため、今回はより現実的な数字として、**40%**の稼働率を想定して計算を進めます。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 4LDKで駐車場付き、大人数収容可能という点を考慮し、1泊30,000円と設定します。
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年間想定売上: 30,000円 × (365日 × 40%) = 30,000円 × 146日 = 438万円
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年間想定経費:
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家賃: 17.8万円 × 12ヶ月 = 213.6万円
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（フリーレント2ヶ月分考慮: 17.8万円 × 10ヶ月 = 178万円）
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光熱費・通信費など: 約30万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 438万円 × 15% = 約65.7万円
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備品消耗品費: 約10万円
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修繕費積立: 約10万円
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賃貸保証料などその他経費: 約15万円
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合計年間経費: (フリーレントを考慮) 178万円 + 30万円 + 65.7万円 + 10万円 + 10万円 + 15万円 = 308.7万円
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想定年間利益: 438万円（売上）- 308.7万円（経費）= 129.3万円
稼働率を40%と見込むと、年間利益は約129.3万円となります。これは、家賃が高めであるため、稼働率が少し下がるだけで利益が大きく目減りすることを示しています。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲット層の明確化: 駅からの距離を逆手に取り、車での移動を前提とした長期滞在者、ファミリー層、近隣イベント参加者（例えば掛川花鳥園やヤマハリゾートつま恋など）を積極的にターゲットにします。
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サービスの付加価値: 広大な敷地や庭を活かし、BBQセットの貸し出し、菜園体験などのアクティビティを提供することで、宿泊体験の魅力を高めます。
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長期滞在割引の導入: 閑散期や平日には、数日以上の連泊で割引を行うことで、稼働率の底上げを図ります。
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広さを活かした付加サービス: リモートワーク用のデスクを設置したり、ミーティングスペースとしても利用できるよう工夫することで、ビジネス層の需要も取り込みます。
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集客チャネルの多様化: Airbnbだけでなく、Booking.com、国内の民泊プラットフォームなど複数のサイトに掲載することで、露出を増やします。
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写真と説明文の工夫: 駅から遠い点を正直に伝えつつ、駐車場の広さや設備の充実度をアピールする写真と説明文を充実させます。