物件情報
-
住所: 愛知県名古屋市天白区原１
-
交通: 地下鉄鶴舞線/原駅 徒歩2分
-
賃料: 58,300円 (民泊の場合)
-
管理費等: 6,600円 (民泊の場合)
-
敷金/礼金: 2ヶ月分 / なし
-
間取り: 1K（洋8）
-
広さ: 25㎡
-
築年月: 2001年3月 (築25年)
-
種別: マンション
-
備考: 民泊可能物件、即入居可
民泊適正評価
この物件は民泊運営に非常に適していると言えます。最大の強みは、賃料と管理費の合計が月額64,900円と低いため、運営費用が安く、利益を確保しやすい点です。また、地下鉄駅から徒歩2分という抜群のアクセスは、ビジネス客や観光客にとって大きな魅力となり、安定した集客が見込めます。名古屋市中心部から電車でアクセスできるため、主要な観光地やビジネス街への移動も便利です。 一方で、注意すべき点もいくつかあります。築25年と年数が経っているため、内装や設備がゲストの期待に沿うよう、リフォームや清掃を徹底する必要があります。また、専有面積が25㎡の1Kと狭いため、収容人数が限られ、ファミリーやグループには適していません。ビジネス客や一人旅、カップルなどの少人数向けにターゲットを絞り込んだ運営が求められます。
契約前に確認するポイント
-
民泊運営の具体的条件: 民泊の場合の賃料・共益費が設定されていますが、定期借家契約であるか、清掃ルール、備品類の修繕義務など、詳細な条件を事前に書面で確認することが重要です。
-
初期費用: 敷金が2ヶ月分必要となります。さらに、保証会社利用必須であるため、その費用も事前に確認し、資金計画に含める必要があります。
-
ターゲット層の明確化: 1Kという間取りを活かし、ビジネス出張者や一人旅のゲストに特化して、高速Wi-Fi、デスク、アメニティなどを充実させることで、差別化を図る必要があります。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市は、トヨタ自動車をはじめとする多くの企業が集まるビジネス都市であり、同時に観光地としても魅力的な街です。Google検索の調査結果によると、名古屋市中心部のホテル稼働率は約80%と非常に高い水準を維持しており、民泊でも高い需要が見込めます。この物件の優れた立地と安価な費用を考慮し、ここでは現実的な数字として**65%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
-
想定宿泊料金: 1泊6,000円と設定します。安価な料金設定で、稼働率を高く維持することを目的とします。
-
年間想定売上: 6,000円 × (365日 × 65%) = 6,000円 × 237.25日 = 142.35万円
-
年間想定経費:
-
家賃・管理費: 64,900円 × 12ヶ月 = 77.88万円
-
光熱費・通信費など: 約20万円
-
清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 142.35万円 × 15% = 約21.35万円
-
備品消耗品費: 約5万円
-
住宅保険料・保証会社費用など: 約10万円
-
合計年間経費: 77.88万円 + 20万円 + 21.35万円 + 5万円 + 10万円 = 134.23万円
-
-
想定年間利益: 142.35万円（売上）- 134.23万円（経費）= 8.12万円
このシミュレーション結果では、年間約8万円の利益となり、費用を賄うだけで手元にほとんど利益が残りません。しかし、これは最低限の費用と保守的な宿泊料金設定での計算です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
価格の柔軟な設定: シーズンや週末、連休、イベント開催時期など、需要に応じて価格を積極的に変動させます。1泊1万円程度まで単価を上げられる日を増やすことが重要です。
-
ターゲットに特化したサービス提供: ビジネス出張者や一人旅のゲストに特化して、高速Wi-Fi、デスク、アメニティなどを充実させることで、差別化を図ります。
-
写真と説明文の工夫: 徒歩2分という立地や、名古屋市中心部へのアクセスの良さを全面的にアピールする写真と説明文を作成します。
-
口コミの高評価獲得: ゲストへの丁寧な対応や、アメニティの充実、清潔な室内を保つことで高評価レビューを増やし、さらなる集客に繋げます。
-
集客チャネルの多様化: Airbnbだけでなく、Booking.com、Agodaなど、国内外の複数のOTA（オンライン旅行代理店）に掲載することで、露出を増やし、予約機会を最大化します。
この物件は、低リスクで民泊運営を始めたい方におすすめです。初期投資を抑え、まずは運営ノウハウを蓄積するのに適しています。しかし、大きな利益を期待する場合は、料金設定や集客戦略をより積極的に見直す必要があります。