民泊物件  ·  21日 9月 2025

東京都葛飾区【民泊相談】小岩駅から遠くても利益が出せる2LDK戸建て

物件情報

 

  • 住所: 東京都葛飾区奥戸３丁目

  • 交通: ＪＲ総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩25分

  • 賃料: 13万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月

  • 間取り: 2LDK

  • 広さ: 60㎡

  • 築年月: 2010年3月 (築15年7ヶ月)

  • 種別: 賃貸一戸建て

  • 備考: ペット相談可、事務所使用可、民泊相談

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987095532/00278375/x06987095532.html

 

民泊適正評価

 

この物件は、立地のデメリットと運営の工夫次第で高い収益性を見込める物件です。最大の魅力は、東京23区内で一戸建てが家賃13万円という手頃さです。敷金・礼金も比較的安価で、仲介手数料も不要なため、初期費用を抑えて民泊ビジネスを始めたい方には魅力的です。また、「民泊相談」が可能であり、ペットも飼育できる点は、特定の需要に応える上で大きな強みとなります。 一方、最大の欠点は、最寄りの小岩駅、青砥駅、新小岩駅から徒歩25分以上かかるという点です。これは、多くの旅行者にとって大きな不便となり、稼働率や宿泊単価に影響を及ぼす可能性があります。駅からのバス利用や、タクシー利用を前提としたゲストをターゲットにするなど、戦略的なアプローチが不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的な条件: 「民泊相談」は許可を意味するわけではありません。契約前に、運営の可否やルールについて、オーナーと書面で取り決めを交わすことが重要です。また、民泊として利用する場合は敷金が2ヶ月分に増額される点も確認が必要です。

  • 初期費用と仲介手数料: 仲介手数料が不要であることは大きなメリットですが、住宅保険料、鍵交換代、保証会社への加入料など、その他の初期費用も確認しておきましょう。

  • 周辺の競合物件調査: 同じエリアで駅に近い物件や、より広い物件の宿泊価格や稼働率を調査し、自身の物件の価格設定を慎重に行う必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都は国内外からの旅行者で常に高い宿泊需要があり、一般的なホテルや民泊の稼働率は非常に高い水準にあります。しかし、この物件は駅から徒歩25分という不利な立地のため、都心部の民泊施設のような高い稼働率は見込めません。ここでは、**55%**という、東京としては控えめな稼働率を想定して計算を進めます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 想定宿泊料金: 2LDKで、ペット可という点を考慮し、1泊20,000円と設定します。

  • 年間想定売上: 20,000円 × (365日 × 55%) = 20,000円 × 200.75日 = 401.5万円

  • 年間想定経費:

    • 家賃: 13万円 × 12ヶ月 = 156万円

    • 光熱費・通信費など: 約30万円

    • 清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 401.5万円 × 15% = 約60.2万円

    • 備品消耗品費: 約10万円

    • 住宅保険料: 2.2万円

    • 初期費用（初年度のみ）:

      • 敷金・礼金: 13万円 × 3ヶ月 = 39万円

      • その他（保証会社、鍵交換など）: 2.2万円 + 7.5万円 = 9.7万円

      • 合計初期費用: 48.7万円

  • 合計年間経費（初年度）: 156万円 + 30万円 + 60.2万円 + 10万円 + 2.2万円 + 48.7万円 = 307.1万円

  • 想定年間利益（初年度）: 401.5万円（売上）- 307.1万円（経費）= 94.4万円

  • 想定年間利益（2年目以降）: 401.5万円 - (307.1万円 - 48.7万円) = 143.1万円

駅からの距離を考慮すると、初年度の利益は約94万円と決して高くはありません。しかし、2年目以降は年間140万円以上の利益が見込めるため、長期的な視点での運営が重要です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • ターゲット層の絞り込み: 駅から遠いという点を逆手にとり、「駅からのんびり散歩を楽しみたい方」「長期滞在者」「ペット連れのご家族」など、特定の層に特化したマーケティングを行います。

  • 送迎サービスの提供: 駅から物件までの送迎サービスを提供することで、ゲストの利便性を大幅に向上させ、レビューの高評価に繋げます。

  • レンタル品を充実させる: 無料で貸し出す自転車や、子育て中の家族向けのベビー用品など、付加価値の高いサービスを提供することで、競争力を高めます。

  • 周辺情報の提供: 駅から少し離れた場所にあるからこそ、地元の人しか知らないような飲食店や隠れた観光スポットをまとめたガイドマップを提供し、物件の個性をアピールします。

  • 価格戦略: 繁忙期には強気の価格設定を行い、閑散期には連泊割引や早割プランなどを設定して稼働率を維持します。

カテゴリ： tokyo, katsushikaku