物件情報
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住所: 北海道札幌市中央区北六条西２６
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交通: 地下鉄東西線/西２８丁目駅 徒歩1分
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賃料: 14.7万円
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管理費等: 5,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 1LDK（洋4.5、LDK10.5）
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広さ: 34.25㎡
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築年月: 2018年6月 (築8年)
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種別: マンション
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備考: 民泊可能物件、家具家電付き、即入居可
民泊適正評価
この物件は民泊運営に非常に適していると言えます。最大の強みは、何と言っても**「立地」**です。地下鉄駅から徒歩1分というアクセスは、札幌市内を観光するゲストにとって大きな魅力であり、集客力と単価を高める最大の武器となります。また、築8年と新しいため、内装や設備が清潔で、ゲスト満足度を高めやすいです。さらに、家具家電がすでに備え付けられているため、初期の購入費用や準備期間を大幅に短縮でき、迅速な運営開始が可能です。 一方で、注意すべき点もいくつかあります。月々の家賃・管理費の合計が15.2万円と高額なため、安定した稼働率を維持しなければ利益を出すのが難しい可能性があります。また、専有面積が34.25㎡と、大人数のファミリーやグループには手狭に感じられるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 「民泊可能」と記載されていますが、定期借家契約であることや、家具家電付きであることなど、賃貸契約とは異なる条件が設定されている可能性があります。運営期間、清掃ルール、家具家電の修繕義務など、詳細な条件を事前に書面で確認することが重要です。
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初期費用と退去費用: 敷金・礼金が「なし」となっていますが、保証会社の費用や、退去時の「エアコン分解洗浄料（19,800円）」「室内清掃費用（38,500円）」が明記されています。これらを考慮した上で資金計画を立てましょう。
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ターゲット層の明確化: 1LDKという間取りを活かし、カップル、少人数のファミリー、ビジネス出張者など、ターゲットを絞り込んだマーケティングを行う必要があります。
周辺地域の平均稼働率
札幌市は、季節を問わず国内外から多くの観光客が訪れる、日本屈指の観光都市です。特に冬の雪まつりや、夏祭りなどイベント開催時には宿泊需要が急増します。Google検索の調査結果によると、札幌市内のホテル稼働率は70%以上で推移しており、民泊でも高い稼働率が見込めます。この物件の優れた立地と設備を考慮し、ここでは現実的な数字として**70%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 駅徒歩1分の新築物件という強みを活かし、1泊18,000円と設定します。繁忙期にはさらに単価を上げることで、収益を最大化できます。
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年間想定売上: 18,000円 × (365日 × 70%) = 18,000円 × 255.5日 = 459.9万円
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年間想定経費:
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家賃・管理費: 15.2万円 × 12ヶ月 = 182.4万円
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光熱費・通信費など: 約30万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 459.9万円 × 15% = 約69万円
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備品消耗品費: 約10万円
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住宅保険料・保証会社費用など: 約20万円
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合計年間経費: 182.4万円 + 30万円 + 69万円 + 10万円 + 20万円 = 311.4万円
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想定年間利益: 459.9万円（売上）- 311.4万円（経費）= 148.5万円
高額な家賃を支払っても、年間約150万円の利益が見込めます。高い稼働率と宿泊単価を維持できれば、さらに利益を伸ばすことも可能です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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価格の柔軟な設定: シーズンや週末、連休、イベント開催時期など、需要に応じて価格を積極的に変動させます。
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ターゲットに特化したサービス提供: カップル向けのロマンチックな内装、ビジネス出張者向けのデスクスペースや高速Wi-Fiの確保など、特定のゲストに響くサービスを用意します。
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写真と説明文の工夫: 徒歩1分という立地や、新しさ、家具家電付きといったメリットを全面的にアピールする写真と説明文を作成します。特に冬の札幌は交通が不便になるため、駅近の優位性を強調することが重要です。
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口コミの高評価獲得: ゲストへの丁寧な対応や、アメニティの充実、清潔な室内を保つことで高評価レビューを増やし、さらなる集客に繋げます。
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集客チャネルの多様化: Airbnbだけでなく、Booking.com、Agodaなど、国内外の複数のOTA（オンライン旅行代理店）に掲載することで、露出を増やし、予約機会を最大化します。