物件情報
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所在地：新潟県柏崎市寿町
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最寄駅：JR信越本線 鯨波駅 徒歩29分／柏崎駅 徒歩36分
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種別：賃貸一戸建て（木造・2階建）
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間取り：5LDK
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専有面積：115.11㎡
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築年月：1966年8月（築約59年）
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家賃：月額75,000円＋管理費5,000円
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敷金・礼金：なし（条件により敷金積増しあり）
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駐車場：2台分無料（屋根付き駐車場あり）
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入居可能時期：即時
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設備：バス・トイレ別、追焚機能、システムキッチン、温水洗浄便座、独立洗面所、南向き、専用庭、外部倉庫あり
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条件：民泊可・転貸可・事務所可・ルームシェア可・ペット可（多頭飼育可）・楽器相談可
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物件URL：物件詳細ページはこちら
民泊適正評価
良い点
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5LDK・115㎡の広さでファミリーやグループ宿泊に対応可能
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駐車2台分無料は車移動メインの旅行者に有利
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ペット可・楽器相談可という柔軟性が差別化ポイント
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民泊可・転貸可が明記されており、契約上のリスクが低い
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南向き・専用庭ありなど居住性の魅力もある
悪い点
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築59年の古さによる耐震・断熱・修繕コストリスク
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駅から徒歩29分とアクセスが弱く、車なし旅行者を取り込みにくい
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冬季の積雪・暖房費用が大きな負担となる可能性
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観光需要が季節変動に左右されやすい
契約前に確認するポイント
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柏崎市・新潟県の民泊条例や旅館業法の適用範囲（営業日数・許可要件）
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耐震・断熱・暖房設備の状態、冬季利用に耐えうるか
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近隣施設や観光資源へのアクセス、車利用前提での利便性
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保証会社・短期解約違約金・24時間サポート料など追加コスト
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地域住民・自治会の理解、ゴミ・騒音・駐車マナー対策
周辺地域の平均稼働率
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新潟県全体の宿泊施設平均稼働率は65％前後
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戸建て民泊ではこれより低く、柏崎市では45～60％程度が現実的
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平均的には50～55％を想定するのが妥当
想定条件
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年間営業日数：180日（住宅宿泊事業法を想定）
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平均稼働率：50〜55％
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平均宿泊単価：1泊8,000円（ファミリー・グループ利用を想定）
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清掃費：1回あたり2,500円
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固定費（月額）：家賃75,000円＋管理費5,000円＋光熱費25,000円＋その他10,000円＝計115,000円
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年間固定費合計：約138万円
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初期投資：約250万円（家具・暖房機器・改修含む）、5年償却で年間50万円
想定年間利益シミュレーション
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稼働率50％・単価8,000円
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年間宿泊収入：約72万円
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清掃費：約22.5万円
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年間コスト：約188万円
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損益：約▲138.5万円
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稼働率55％・単価8,000円
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年間宿泊収入：約79万円
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清掃費：約24.7万円
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年間コスト：約188万円
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損益：約▲133.5万円
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稼働率55％・単価10,000円
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年間宿泊収入：約99万円
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清掃費：約24.7万円
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年間コスト：約188万円
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損益：約▲113.7万円
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稼働率65％・単価10,000円
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年間宿泊収入：約117万円
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清掃費：約29.3万円
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年間コスト：約188万円
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損益：約▲100.2万円
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収益改善のアイデア
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ペット同伴・楽器利用OKを前面に出し、 niche ターゲットを狙う
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専用庭でのBBQや季節イベントなど体験型サービスを提供
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長期滞在・法人研修・シェア利用など多用途展開で稼働率を底上げ
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冬季需要を意識した断熱改修・暖房設備強化で快適性をアピール
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旅館業法簡易宿所許可を取得し、営業日数制限をなくす
結論
新潟県柏崎市寿町のこの物件は、広さや駐車場、ペット可といった差別化要素がある一方、築年数の古さやアクセスの不便さ、冬季のコスト負担が重く、収益化は難しいシナリオが多いです。黒字化を目指すには単価アップ・稼働率改善・コスト削減を同時に実行し、 niche ターゲットを狙う戦略が不可欠といえます。