三重県伊賀市上野桑町の古民家は、茅町駅・イオン徒歩6分の立地にある木造平屋2棟、土地455㎡、建物304㎡の広大な物件です。母屋に加え、別棟として蔵や倉庫も付いており、古民家喫茶、民泊、別荘、店舗など多用途で利用可能です。本記事では物件情報、民泊適正評価、契約前に確認すべきポイント、収益シミュレーションまで詳しく解説します。
物件情報
-
所在地：三重県伊賀市上野桑町1391
-
交通：伊賀鉄道伊賀線「茅町駅」徒歩6分
-
家賃：52,000円/月
-
管理費：5,000円/月
-
敷金：なし
-
礼金：1ヶ月
-
間取り：4LDK以上、建物304㎡
-
階建：平屋2棟
-
土地面積：455㎡
-
築年数：築79年
-
条件：ペット相談可（1匹3,000円/月、2匹目以降＋2,000円）、現状家具付き、簡易リフォーム可
-
設備：上下水道、プロパンガス給湯器新調予定、簡易水洗
-
契約・初期費用：保証会社0.5か月分（更新料なし）、前家賃1か月分、火災保険1,300円/月
-
周辺施設：イオン伊賀上野店徒歩6分、イオン銀行徒歩6分、上野病院1.3km、森川病院0.9km、一乃湯0.8km
-
物件詳細：物件ページはこちら
民泊適正評価
良い点
-
駅徒歩6分・周辺施設充実の好立地
-
土地455㎡、建物304㎡で広々とした宿泊施設運営が可能
-
母屋・蔵・倉庫の2棟構成で、複数グループや長期滞在者に対応
-
現状家具付きで入居後すぐに運営可能
-
古民家喫茶・民泊・別荘・店舗など多用途利用可能
懸念点
-
築79年で老朽化リスクが高い（耐震・水回り・屋根など）
-
家賃は比較的安いが、リノベーションや初期設備投資が必要
-
周辺観光需要は限定的で、稼働率確保には集客戦略が必要
契約前に確認すべきポイント
-
古民家の耐震・設備状況（給排水、屋根、基礎）
-
民泊運営における自治体規制・用途地域確認
-
初期投資費用（家具家電補充、宿泊設備整備）
-
契約条件：保証会社加入、火災保険、短期解約時条件
-
ペット飼育条件（1匹3,000円/月、2匹目以降＋2,000円）
想定条件
-
一棟貸し平均単価：20,000円/泊
-
年間営業日数：250日
-
平均稼働率：40％
-
清掃費：1回5,000円
-
固定費：家賃52,000円 + 管理費5,000円 + 光熱費3万円/月 = 90,000円/月
-
年間固定費：約108万円
-
初期投資：家具・設備補充等 約200万円
想定年間利益シミュレーション
-
稼働率40％
-
年間宿泊日数：250日 × 40％ = 100日
-
年間宿泊収入：20,000円 × 100日 = 200万円
-
清掃費：100日 × 5,000円 = 50万円
-
年間コスト：固定費108万円 + 清掃費50万円 = 158万円
-
利益：200万円 − 158万円 = 42万円
-
※広さと立地を活かして、古民家カフェやイベント利用と組み合わせれば、稼働率向上の余地があります。
収益改善のアイデア
-
古民家喫茶やワークショップ利用と組み合わせて宿泊以外の収益を確保
-
長期滞在やグループ貸しをターゲットにする
-
イベント・季節限定プランで稼働率を上げる
-
古民家の趣を活かした写真映えする内装に改善
-
OTAやSNSを活用して宿泊集客を強化