東京都江戸川区東葛西４丁目に位置する貸事務所は、葛西駅・浦安駅徒歩13分の好立地で、民泊利用も相談可能な物件です。住居兼事務所としても利用でき、一棟貸し民泊として収益化が可能です。本記事では、物件情報、民泊適正評価、収益シミュレーション、契約前に確認すべきポイントを詳しく解説します。
物件情報
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所在地：東京都江戸川区東葛西４丁目
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交通：東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩13分／「浦安」駅 徒歩13分
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賃料：20万円
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管理費：15,000円
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敷金：2ヶ月
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礼金：1ヶ月
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使用部分面積：76.81㎡（約23.2坪）
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建物構造：鉄骨造 1階/4階建
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築年数：1973年4月（築52年）
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条件：民泊相談可、事務所・住居兼用可、角部屋
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設備：バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、プロパンガス、収納スペース、駐輪場
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契約期間：2年
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保証会社：加入要（日本セーフティー）
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備考：仲介手数料1.1ヶ月、駐輪場利用料300円/月
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物件詳細：物件ページはこちら
民泊適正評価
良い点
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葛西駅・浦安駅徒歩13分のアクセスで、都心や東京ディズニーリゾートへのアクセスも良好
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住居兼事務所利用可のため、一棟貸し民泊として運営可能
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76.81㎡の広さで4〜6名程度まで宿泊対応可
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角部屋で採光良好
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バス・トイレ別、室内洗濯機置き場完備で宿泊者に便利
懸念点
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築52年の建物で耐震・設備の老朽化リスクあり
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プロパンガスのため光熱費が都市ガスより高め
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駅徒歩13分で荷物の多い旅行者にはやや不便
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民泊仕様にする場合、家具・家電など初期設備投資が必要
契約前に確認すべきポイント
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用途地域（1種住居）で民泊営業が許可されるか役所で確認
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消防法・避難経路の確認（宿泊用に必要な設備の設置）
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内装・家具家電設置費用の見積もり
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保証会社加入条件・契約更新料の確認
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建物老朽化によるリスク（給排水、電気、構造）
想定条件（修正版）
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年間営業日数：250日
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一棟貸し平均宿泊単価：20,000円
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平均稼働率：60〜70％（江戸川区民泊相場を参考）
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清掃費：1回あたり4,000円
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固定費：賃料20万円＋管理費1.5万円＋光熱費3万円＝約24.5万円/月
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年間固定費：約294万円
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初期投資：約200万円（家具家電・簡易改装費用）
想定年間利益シミュレーション（修正版）
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稼働率60％
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年間宿泊日数：250日 × 60％ = 150日
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年間宿泊収入：20,000円 × 150日 = 300万円
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清掃費：150日 × 4,000円 = 60万円
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年間コスト：固定費294万円 + 清掃費60万円 = 354万円
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利益：300万円 − 354万円 = −54万円（赤字）
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稼働率70％
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年間宿泊日数：250日 × 70％ = 175日
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年間宿泊収入：20,000円 × 175日 = 350万円
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清掃費：175日 × 4,000円 = 70万円
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年間コスト：固定費294万円 + 清掃費70万円 = 364万円
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利益：350万円 − 364万円 = −14万円（ほぼトントン）
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※東京都江戸川区の民泊需要は安定していますが、稼働率70％以上を目標にしないと利益が出にくいことが分かります。
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