物件情報
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所在地：三重県桑名郡木曽岬町大字白鷺
- https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987697021/40411577/x06987697021.html
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建物種別：木造・賃貸一戸建て（2階建）
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間取り：5DK（和8・和6・和6・洋6・洋6）
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専有面積：95.22㎡
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築年月：1980年3月（築45年7ヶ月）
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賃料：月額75,000円（管理費なし）
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敷金：2ヶ月／礼金なし／敷引：1ヶ月
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駐車場：無料、3台以上可
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入居可能時期：2025年10月中旬以降
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リフォーム予定（2025年10月実施予定）：水回り、床、和室を洋室へ変更、洗面台新品交換
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設備：エアコン、バストイレ別、収納、室内洗濯機置場、ガスコンロ可
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特記事項：
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ペット相談可（小型犬）／飼育時は追加家賃＋4,000円・敷金増額
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事務所利用可、法人契約可
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短期解約違約金あり（半年未満：賃料3ヶ月分）
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自治会費：入会金15,000円＋月額1,000円
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クリーニング費：88,000円
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保険・保証会社加入必須
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民泊適正評価
プラス面
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5DK・95㎡と広く、大人数・グループ旅行に対応可能
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駐車場3台以上あり、車利用の家族旅行やペット同伴客に強い
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リフォーム予定で水回り・床が更新されるため、築年数をある程度カバー可能
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ペット可物件は希少で、差別化につながる
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伊勢湾岸自動車道「湾岸長島IC」から近く、車でのアクセスは便利
マイナス面
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公共交通アクセスが弱く、鉄道駅からは遠い
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築45年超の木造で老朽化リスク、維持管理コストが高い
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周辺は観光地ではなく、集客力に乏しい
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年間営業日数は住宅宿泊事業法で最大180日に制限
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自治会費・違約金・ペット追加費用など、コストが積み重なる
契約前に確認するポイント
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自治会との関係：地域によっては民泊に否定的な自治会もあり、トラブルの元になりやすい
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短期解約違約金：想定より稼働しなかった場合、撤退コストが高額になる
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リフォームの実施範囲：水回りや床以外に老朽部分が残る可能性あり、追加費用を見積もる必要あり
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保険・保証会社の条件：事業利用の場合、通常より厳しくなるケースあり
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消防・旅館業法の確認：年間180日以上稼働を目指すなら旅館業許可が必須
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ターゲット戦略：車利用客・グループ旅行・ペット同伴といった明確な客層を意識する必要がある
周辺地域の平均稼働率
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桑名市や木曽岬町周辺の民泊稼働率は、観光地に比べて低め。
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民泊データによると 50〜60％前後が目安（伊勢志摩や名古屋市内に比べ劣る）。
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本物件の立地を考慮すると、稼働率は 55％程度が現実的。
想定条件（シミュレーションベース）
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年間営業日数：180日（法定上限）
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平均稼働率：55％（約99泊／年）
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平均宿泊単価：8,000円／泊（グループ利用前提）
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清掃・消耗品コスト：1回あたり2,000円
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固定費（月額）：家賃75,000円＋光熱費20,000円＋その他15,000円＝110,000円
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年間固定費：1,320,000円
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初期投資：家具・家電・備品＋追加リフォーム200万円（5年償却、年間40万円）
想定年間利益（試算）
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宿泊収入：99泊 × 8,000円 = 792,000円
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清掃・消耗品費：99泊 × 2,000円 = 198,000円
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固定費：1,320,000円
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初期投資償却：400,000円
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合計経費：1,918,000円
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想定年間利益：−1,126,000円（赤字）
想定利益が低い場合の改善策
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宿泊単価を上げる：ペット同伴・駐車場無料・グループ利用を前面に押し出す
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ターゲット特化型：長島スパーランドやナガシマリゾート利用者を狙った「拠点宿」として売り込む
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営業日数を増やす：旅館業許可を取得し、通年営業を可能にする
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コスト削減：光熱費の省エネ化、自主管理清掃による経費圧縮
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複合利用：民泊＋法人寮やウィークリー利用と組み合わせることで稼働率を補う
✅ 本物件は「広さ・駐車場・ペット可」という強みはあるものの、立地の弱さからそのまま運営しても赤字の可能性が高いです。契約前にリスクを十分把握し、利益改善の仕組みを作れるかが成功のカギとなります。