物件情報
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物件種別: 賃貸一戸建て
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所在地: 愛知県知多市新知字八九四
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最寄駅: 名鉄常滑線 古見駅 徒歩5分
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賃料: 80,000円
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管理費等: なし
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初期費用: 敷金2ヶ月（100%償却）、礼金なし
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特徴:
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貸主が民泊転貸を承諾済み
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4DK（95.66㎡）の広さ
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築65年と非常に古い
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DIY・ペット可、専用庭付き
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中部国際空港まで車で30分
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民泊適正評価
この物件は、貸主から民泊運営の承諾を得ている点が最も重要です。民泊事業の最大の障壁をクリアしているため、事業開始に向けてスムーズに手続きを進めることができます。家賃が8万円と非常に安く、**4DK・95㎡**という広さは、大人数のグループや家族旅行に最適です。さらに、古見駅から徒歩5分という好立地は、車がないゲストにも便利です。中部国際空港から車で30分という立地も、インバウンド需要を取り込む上で大きな強みとなります。また、DIYが可能なため、内装を好みのコンセプトに合わせて作り込める点も魅力です。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、築65年という築年数の古さです。水回りや内装、電気・ガス配管など、大規模な修繕費用が必要になる可能性が高いです。また、初期費用の敷金2ヶ月分が全額償却されるため、16万円が返金されない点も考慮すべきです。
契約前に確認するポイント
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行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、消防署や行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。
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リフォーム・修繕費用の見積もり: 築古のため、必ず専門業者に内見を依頼し、リフォームや修繕にどれくらいの費用がかかるか見積もりをとりましょう。
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敷金償却の条件: 契約書に記載された敷金償却の条件を正確に確認し、納得した上で契約を結びましょう。
周辺地域の平均稼働率
愛知県知多市は、常滑市や中部国際空港に近く、一定の観光需要があります。民泊データサイトなどによると、周辺エリアの民泊年間平均稼働率は**60%〜70%**程度と見込まれます。駅近の広々とした戸建てという強みを活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リフォーム費用は含んでいません。
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月額費用:
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家賃: 80,000円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円
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清掃委託費: 1回8,000円（月18回清掃と仮定）: 144,000円
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合計月額費用: 254,000円
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月間売上（想定）:
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広さと立地の良さを活かし、1泊あたりの宿泊料金を18,000円に設定します。
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月間稼働率を70%（年間255泊）と仮定。
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月間売上: 18,000円 × 30日 × 70% = 378,000円
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想定年間利益:
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月間売上378,000円 - 月間費用254,000円 = 月間利益 124,000円
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年間利益: 124,000円 × 12ヶ月 = 1,488,000円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約148万円の利益が期待できる結果となりました。しかし、この利益を安定させるためには、以下のアイデアを検討してみてください。
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徹底したコスト管理:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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DIYを活かしたコンセプト:
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DIYが可能という強みを最大限に活かし、特定のテーマ（例：古民家風、北欧風など）の内装を作り込むことで、宿泊単価を引き上げられます。
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ペット特化型施設への転換:
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ペット可という特徴を前面に押し出し、ペット用の設備を充実させることで、ペット連れの旅行客に特化した高単価の施設にすることも可能です。
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この物件は、低価格な家賃とオーナーの理解という大きな強みがある一方で、築年数の古さという課題が伴います。しかし、工夫次第で十分な収益を見込める可能性を秘めています。