民泊物件  ·  19日 9月 2025

埼玉県入間郡越生町で民泊運営！価格765万円、築59年の一戸建ての収益性

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/saitama/est-buy/article-1jx9ye

  • 物件種別: 中古一戸建て

  • 所在地: 埼玉県入間郡越生町越生

  • 最寄駅: 東武越生線 越生駅 徒歩9分

  • 価格: 765万円

  • 土地面積/建物面積: 361.75㎡ / 107.10㎡

  • 間取り: 5LDK

  • 特徴:

    • 民泊利用が可能

    • 100坪以上の広大な土地

    • 敷地内に池、井戸、ガレージあり

    • 築59年と非常に古い

    • 駅まで徒歩9分

 

民泊適正評価

 

この物件は、765万円という手頃な購入価格に加え、100坪を超える広大な敷地と建物が大きな魅力です。敷地内の池や井戸といったユニークな特徴は、都会の喧騒から離れた特別な体験を求めるゲストに刺さるでしょう。駅まで徒歩9分というアクセスも、地方の物件としては非常に優れており、車を所有しないゲストでも利用しやすいです。5LDKという広い間取りは、大人数のグループ旅行や、複数の家族での利用に最適です。

しかし、デメリットも非常に明確です。最大の課題は、築59年という築年数の古さです。掲載情報に「一部解体中」とあることから、購入後、内装や水回り、電気配線、ガス管、耐震補強など、多額の費用をかけた大規模なリノベーションが不可欠です。また、越生町は梅林やハイキングコースといった観光資源があるものの、年間を通して安定した観光需要があるわけではなく、特定の季節に需要が集中する可能性が高いです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • リノベーション費用の見積もり: 築59年の物件のため、1,000万円以上の大規模な改修費用がかかる可能性が非常に高いです。事前に専門業者に詳細な見積もりを依頼し、現実的な費用を把握することが不可欠です。

  • 行政の審査と許可: 最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。

  • 設備の老朽化: 井戸やガレージなどの設備も老朽化している可能性があるため、その修繕費用や維持管理費用も考慮に入れておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

越生町は、梅まつりやハイキングシーズンには一定の観光客が訪れますが、通年の民泊需要はそれほど高くありません。周辺エリアの民泊年間平均稼働率は**25%〜35%**と低めに見積もるべきでしょう。季節による需要の波をいかに乗り越えるかが、収益を左右する鍵となります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リノベーション費用は1,200万円と仮定し、5年間で償却すると仮定します。

  • 初期費用:

    • 物件購入費: 765万円

    • リノベーション費用: 1,200万円

    • その他費用（登記費用、仲介手数料など）: 100万円

    • 合計初期費用: 2,065万円

  • 月額費用:

    • 固定資産税（年額）: 約30,000円（月額約2,500円）

    • 減価償却費（リノベーション費用）: 1,200万円 / 60ヶ月 = 200,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月8回清掃と仮定）: 64,000円

    • 合計月額費用: 296,500円

  • 月間売上（想定）:

    • 広大な敷地と広い間取りを活かし、1泊あたりの宿泊料金を25,000円に設定します。

    • 月間稼働率を30%（年間109泊）と仮定。

    • 月間売上: 25,000円 × 30日 × 30% = 225,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上225,000円 - 月間費用296,500円 = 月間利益 -71,500円

    • 年間利益: -71,500円 × 12ヶ月 = -858,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約85万円の赤字という厳しい結果となりました。これは、多額のリノベーション費用が収益を圧迫していることが主な原因です。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 徹底したコスト管理:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えることで、コストを大幅に削減できます。

  • ユニークな体験の提供:

    • 敷地内の池や庭を活かし、BBQや焚き火、季節に応じたイベント開催など、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を引き上げられます。

  • ワーケーションや長期滞在の拠点としてアピール:

    • 自然豊かな環境を活かし、ワーケーションや趣味の拠点として利用できる長期滞在プランを設けることで、新たな客層を開拓し、稼働率を安定させることができます。

この物件は、低価格な購入費用という大きな強みがある一方で、多額のリノベーション費用という大きな課題が伴います。安易に手を出さず、徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： kanto, saitama, baikyaku