物件情報
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物件種別: マンション
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所在地: 東京都渋谷区広尾3丁目
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最寄駅: 広尾駅、表参道駅（共に徒歩13分）、恵比寿駅（徒歩18分）
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賃料: 120,000円
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管理費等: 5,000円
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初期費用: 敷金120,000円、礼金120,000円
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特徴:
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民泊相談が可能
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ワンルーム（21.02㎡）の広さ
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築8年と築浅
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デザイナーズマンション
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ペット相談可
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民泊適正評価
この物件は、**「民泊相談可」**と記載されており、民泊運営の可能性を検討する上で重要な第一歩をクリアしています。築8年という築浅の物件であるため、水回りや設備が新しく、リフォーム費用を抑えられる点が大きなメリットです。広尾という都内でも有数の高級住宅街に位置しており、広尾・表参道・恵比寿というブランド力のある駅を利用できるため、富裕層や外国人観光客からの需要が見込めます。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、21㎡のワンルームという狭さに対して、月額12.5万円という非常に高額な固定費です。この家賃と管理費を回収するには、高い稼働率と高単価を常に維持しなければなりません。また、「相談可」という曖昧な表現であるため、確実に民泊運営ができるとは限らない点もリスクです。契約前に貸主と詳細な交渉を行い、許可を得る必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の確約: 「相談可能」という曖昧な表現であるため、民泊運営の許可を必ず書面で確約してもらう必要があります。
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行政の審査と許可: 最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。
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運営ルールの詳細: 宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的な運営ルールを契約前に書面で明確にしてください。
周辺地域の平均稼働率
東京都渋谷区は、都内でも有数のインバウンド観光地であり、民泊の年間平均稼働率は非常に高い水準にあります。民泊データサイトなどによると、都心部の年間平均稼働率は**85%〜95%**と非常に高い水準にあります。この物件の立地を活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。
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月額費用:
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家賃+管理費: 125,000円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約8,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
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清掃委託費: 1回6,000円（月14回清掃と仮定）: 84,000円
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合計月額費用: 227,000円
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月間売上（想定）:
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1泊あたりの宿泊料金を12,000円に設定します。
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月間稼働率を90%（年間328泊）と仮定。
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月間売上: 12,000円 × 30日 × 90% = 324,000円
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想定年間利益:
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月間売上324,000円 - 月間費用227,000円 = 月間利益 97,000円
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年間利益: 97,000円 × 12ヶ月 = 1,164,000円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約116万円の利益となりました。これは、高額な固定費を考えると、手堅い運営が求められる厳しい数字です。この利益を安定させ、さらに伸ばすため、以下のアイデアを検討してみてください。
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徹底したコスト管理:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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高単価での集客:
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デザイナーズ物件という強みを活かし、内装や備品をさらにグレードアップすることで、宿泊単価を少しでも引き上げられる可能性があります。
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長期滞在プランの提供:
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ビジネス出張や旅行客向けに、お得な長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させ、清掃コストを削減することができます。
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この物件は、高額な家賃というリスクがある一方で、抜群の立地と築浅、そしてオーナーの理解という強みがあります。しかし、収益を確保するためには、徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が不可欠です。