物件情報
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URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6971240153/40004738/x06971240153.html
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物件種別: 賃貸一戸建て
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所在地: 岐阜県大垣市長松町
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最寄駅: 東海道本線 荒尾駅 徒歩28分
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賃料: 65,000円
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初期費用: 敷金なし、礼金なし、保証金なし
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特徴:
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民泊利用が可能
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4LDK（134.53㎡）の広さ
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駐車場2台分あり
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築57年と非常に古い
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2020年に内装リフォーム済み
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フリーレント2ヶ月あり
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民泊適正評価
この物件は、「民泊利用可」と明確に記載されており、オーナーが民泊事業に理解がある点が大きな強みです。月額6.5万円という非常に低価格な家賃に加えて、敷金・礼金が不要、さらにフリーレント2ヶ月付きという、初期費用を大幅に抑えられる非常に魅力的な条件が揃っています。134.53㎡という広々とした4LDKの間取りは、大家族や大人数のグループ旅行に最適です。2020年に内装リフォーム済みであるため、水回りや内装は比較的きれいで、初期の改修費用を抑えられる可能性が高いです。
しかし、デメリットは非常に明確です。最大の課題は、駅から徒歩28分という非常に悪いアクセスです。公共交通機関を利用するゲストには不便であり、集客の大きなハードルとなります。また、築57年という築年数の古さは、予期せぬ設備の故障やトラブルのリスクを伴います。
契約前に確認するポイント
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行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。
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運営ルールの詳細: 宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的な運営ルールを契約前に書面で明確にしてください。
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送迎手段の確保: 駅からのアクセスが悪いため、送迎サービスを提供するか、車での移動を前提としたゲストをターゲットにする必要があります。
周辺地域の平均稼働率
岐阜県大垣市は、観光地として一定の需要はありますが、名古屋市などの主要都市に比べると民泊の年間平均稼働率は低い傾向にあります。この物件は、駅からのアクセスが非常に悪いため、さらに稼働率が下がる可能性があります。民泊データサイトなどによると、地方都市の民泊年間平均稼働率は**25%〜35%**と見込まれます。集客には、独自の戦略が不可欠です。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リフォーム費用は含んでいません。
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月額費用:
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家賃: 65,000円
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固定資産税（年額）: 約40,000円（月額約3,333円）
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円
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清掃委託費: 1回8,000円（月7回清掃と仮定）: 56,000円
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合計月額費用: 154,333円
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月間売上（想定）:
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広い間取りと駐車場の利便性を活かし、1泊あたりの宿泊料金を18,000円に設定します。
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月間稼働率を30%（年間109泊）と仮定。
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月間売上: 18,000円 × 30日 × 30% = 162,000円
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想定年間利益:
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月間売上162,000円 - 月間費用154,333円 = 月間利益 7,667円
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年間利益: 7,667円 × 12ヶ月 = 92,004円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約9万円という非常に低い利益となりました。これは、駅からのアクセスが悪く、稼働率が上がりにくいことが主な原因です。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。
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徹底したコスト管理:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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ターゲット層の明確化:
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車移動を前提とするファミリー層やグループ、またはビジネス客に特化したサービスを提供することで、ニッチな市場での需要を確保できます。
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地域イベントとの連携:
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大垣市や周辺地域のイベント情報をゲストに提供し、観光の拠点として積極的にアピールすることで、集客力を高められます。
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この物件は、低価格な家賃と広さという大きな強みがある一方で、駅からの遠さという課題も伴います。安易に手を出さず、徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。