民泊物件  ·  18日 9月 2025

豊島区で民泊運営！家賃46万円、旅館業法で360日運営できる一戸建て

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987056533/00272308/x06987056533.html

  • 物件種別: 賃貸一戸建て

  • 所在地: 東京都豊島区駒込7丁目

  • 最寄駅: 東京メトロ南北線 西ケ原駅 徒歩9分、JR山手線 駒込駅 徒歩11分

  • 賃料: 460,000円

  • 初期費用: 敷金2ヶ月分、礼金3ヶ月分、償却1ヶ月分

  • 特徴:

    • 民泊許可取得済み

    • 1・2階が独立した2部屋として運営可能

    • 実質360日運営が可能

    • 築13年、フルリノベーション済み（2012年）

    • 室内家具を無償譲渡

 

民泊適正評価

 

この物件は、「民泊許可取得済み」という点が最大の強みです。民泊ビジネスの最大のハードルである行政の許可を既に取得しているため、スムーズに事業を開始できます。さらに、1・2階が独立しているため、それぞれを別部屋として民泊新法（年間180日上限）を適用することで、実質360日の運営が可能という点は、他の物件にはない唯一無二の魅力です。JR山手線駒込駅まで徒歩11分、東京メトロ西ケ原駅まで徒歩9分という好立地も、観光客やビジネス客の高い需要が見込めます。室内家具が無償譲渡されるため、初期費用を抑えられる点も大きなメリットです。

しかし、デメリットも明確です。最大の課題は家賃46万円という非常に高額な固定費です。この高額な家賃をカバーするには、極めて高い稼働率と高単価を維持する必要があります。また、豊島区では今後、民泊新法に対する上乗せ条例が厳格化され、営業日数がさらに制限される可能性があります。そのため、この物件を長期的に安定して運営するには、民泊新法ではなく、年間を通じて運営可能な旅館業法の許可を取得することがマストとなります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 旅館業法の取得可否: 民泊新法での運営は、今後さらに厳しくなることが予想されます。安定した収益を目指すには、旅館業法の要件（フロントや非常用照明など）を満たしているか、また許可取得が可能かを必ず確認しましょう。

  • 運営ルールの詳細: 「1・2階を別部屋として2契約」という特殊な運営方法について、貸主との間で書面による明確な合意が必要です。また、宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的なルールも事前に確認しましょう。

  • 初期費用の総額: 敷金・礼金だけで家賃の5ヶ月分、230万円がかかります。事業開始までには、さらに看板設置や備品の追加費用などもかかるため、資金計画をしっかり立てましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

豊島区は池袋を擁する都心エリアであり、観光客だけでなくビジネス客の需要も高い地域です。民泊データサイトなどによると、都心エリアの民泊年間平均稼働率は**70%〜80%**と非常に高い水準にあります。山手線駅徒歩圏内という立地を活かせば、この平均稼働率を上回ることも十分可能です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※1・2階をそれぞれ別部屋として運営し、家賃を均等に按分して計算します。

  • 月額費用:

    • 家賃: 460,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約30,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約15,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月2部屋で計45回清掃と仮定）: 360,000円

    • 合計月額費用: 870,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 1部屋あたりの宿泊料金を25,000円に設定します。

    • 月間稼働率を80%（年間292泊）と仮定。

    • 月間売上: 25,000円 × 2部屋 × 30日 × 80% = 1,200,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上1,200,000円 - 月間費用870,000円 = 月間利益 330,000円

    • 年間利益: 330,000円 × 12ヶ月 = 3,960,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約396万円の利益が期待できる結果となりました。しかし、これはあくまで理想的な稼働率と単価を維持できた場合です。より安定した収益を確保するため、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 高単価プランの提供:

    • 室内家具は無償譲渡されますが、より質の高い家具や家電を揃え、ラグジュアリー感を演出することで、宿泊単価をさらに引き上げることができます。

  • ターゲットを明確に:

    • 駒込は六義園や旧古河庭園など、日本庭園が豊富なエリアです。日本の文化や歴史に興味のある外国人をターゲットにした、ガイド付きの宿泊プランなども効果的です。

  • 清掃コストの最適化:

    • ゲスト数の増減により清掃費が大きく変動するため、清掃委託業者と料金体系を細かく調整するなど、徹底したコスト管理を行うことが不可欠です。

この物件は、高額な家賃というリスクがある一方で、立地や民泊許可済みという大きな強みがあり、旅館業法での運営ができれば、高い収益を目指せる非常に魅力的な物件と言えるでしょう。

カテゴリ： tokyo, toshimaku