民泊物件  ·  18日 9月 2025

港区新橋で民泊運営！家賃約62万円、駅徒歩3分の貸店舗の収益性

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987463759/00611817/x06987463759.html

  • 物件種別: 貸店舗（建物一部）

  • 所在地: 東京都港区新橋4丁目

  • 最寄駅: JR山手線 新橋駅 徒歩3分

  • 賃料: 516,400円

  • 管理費等: 101,706円

  • 初期費用: 保証金8ヶ月分、解約時2ヶ月分償却

  • 特徴:

    • 民泊利用相談可

    • JR新橋駅から徒歩3分の好立地

    • 広さ101.89㎡のメゾネット物件

    • 最上階

    • 飲食店としての利用も相談可能

 

民泊適正評価

 

この物件は、**「民泊利用相談可」**と記載されており、オーナーが民泊事業に理解があることが大きな強みです。JR新橋駅から徒歩3分という圧倒的な好立地は、ビジネス客から観光客まで、幅広いゲスト層の高い需要を確実に見込めます。101.89㎡という広さ、最上階のメゾネットというユニークな構造は、高級感を演出し、高単価での宿泊プランを提供できる大きな武器となります。

しかし、デメリットは非常に明確です。最大の課題は、月額約62万円という極めて高額な固定費です。これだけの費用を回収するには、高い稼働率と高単価を常に維持しなければなりません。また、貸店舗物件であるため、民泊運営には「旅館業法」に基づく許可取得が必須となります。消防設備やフロント設置など、旅館業法を満たすための多額の改修費用が発生する可能性が高いです。築49年という築年数も、老朽化による予期せぬトラブルのリスクを伴います。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 旅館業法の許可取得可能性: この物件は民泊新法ではなく、旅館業法での運営が現実的です。契約前に、物件が旅館業法の要件（フロントや非常用照明など）を満たしているか、また許可取得が可能かを必ず確認しましょう。

  • 改修費用とスケジュール: 貸店舗物件であるため、民泊施設として利用するには多額の改修費用がかかります。事前に専門業者に見積もりを取り、費用と工期を正確に把握しておくことが不可欠です。

  • 初期費用の総額: 保証金8ヶ月分（約496万円）に加え、鍵交換代や案内板作成費、水道光熱費の預かり金など、契約にかかる総額は膨大です。これに改修費用が加わるため、かなりの資金を準備する必要があります。

  • エレベーターの有無: 建物が6階建てで、物件が4～6階部分のメゾネット構造であることから、エレベーターがない可能性が高いです。大きな荷物を持つ旅行者や足腰の弱いゲストにとって大きな負担となるため、必ず確認し、集客の際にはその点を考慮した上で告知するようにしましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

港区は都心の一等地であり、民泊の年間平均稼働率は**80%〜90%**と非常に高い水準にあります。特に新橋はビジネス客やインバウンド観光客が多いため、高い需要を常に期待できます。この物件の立地とユニークな構造を活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※旅館業法対応の改修費用は含んでいません。

  • 月額費用:

    • 家賃+管理費: 618,106円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約30,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約15,000円

    • 清掃委託費: 1回10,000円（月25回清掃と仮定）: 250,000円

    • 合計月額費用: 918,106円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を50,000円に設定します。

    • 月間稼働率を85%（年間310泊）と仮定。

    • 月間売上: 50,000円 × 30日 × 85% = 1,275,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上1,275,000円 - 月間費用918,106円 = 月間利益 356,894円

    • 年間利益: 356,894円 × 12ヶ月 = 4,282,728円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約428万円の利益が期待できる結果となりました。これは、高額な家賃をカバーできるほどの高い単価と稼働率を前提としたものです。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 高単価プランの提供:

    • 新橋という立地から、出張で長期滞在するビジネスエグゼクティブをターゲットに、食事付きプランやコンシェルジュサービスなどを付加することで、さらに高単価を設定できます。

  • 徹底したコスト管理:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、清掃業者と料金体系を細かく調整するなど、徹底したコスト管理を行うことが不可欠です。

  • マーケティング戦略の強化:

    • メゾネットという物件のユニークさを前面に押し出し、SNSや旅行サイトで魅力的な写真や動画を掲載することで、集客力をさらに高められます。

この物件は、高額な家賃と初期投資、そして旅館業法というハードルがある一方で、都心の一等地という立地とユニークな構造を活かせば、高い収益を目指せる非常に魅力的な物件と言えるでしょう。

カテゴリ： tokyo, minatoku