民泊物件  ·  18日 9月 2025

江戸川区で民泊運営！家賃35万円、駅徒歩3分の好立地戸建ての収益性

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987679193/00272308/x06987679193.html

  • 物件種別: 賃貸一戸建て

  • 所在地: 東京都江戸川区西小岩5丁目

  • 最寄駅: 京成本線 京成小岩駅 徒歩3分、JR総武線 小岩駅 徒歩12分

  • 賃料: 350,000円

  • 初期費用: 敷金2ヶ月分、礼金3ヶ月分、償却1ヶ月分

  • 特徴:

    • 民泊相談可

    • 京成小岩駅まで徒歩3分

    • 3LDK（107.98㎡）の広さ

    • 築11年10ヶ月

 

民泊適正評価

 

この物件は、「民泊相談・旅館相談・簡易宿泊相談」と明記されており、オーナーが民泊運営に前向きであることが大きな強みです。また、最寄りの京成小岩駅まで徒歩3分という抜群のアクセスは、荷物が多い旅行者にとって大きな魅力となります。107.98㎡の広々とした3LDKの間取りは、大人数のグループやファミリー層の需要を取り込むのに最適です。築12年と比較的築浅であるため、設備の老朽化の心配が少ない点もメリットと言えるでしょう。

しかし、デメリットも明確です。最大の課題は家賃35万円という非常に高額な固定費です。この高額な家賃をカバーするには、高い稼働率と高単価を維持する必要があります。江戸川区は、新宿や渋谷といった都心の観光地から離れているため、高いインバウンド需要が常に期待できるわけではありません。また、敷金・礼金だけで家賃の5ヶ月分、175万円がかかるため、初期投資が非常に大きくなります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的なルール: オーナーが民泊を許可していても、宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など、具体的な運営ルールを契約前に書面で明確にしてください。

  • 行政の審査と許可: 民泊新法での運営には年間180日という営業日数の上限があります。安定した収益を目指すには、旅館業法の許可を取得できる物件かどうかも、事前に確認しておくことが重要です。

  • 初期費用の総額: 敷金・礼金だけで家賃の5ヶ月分、175万円が必要です。家具・家電の購入費や備品代なども加えると、初期投資はかなりの額になります。資金計画をしっかり立てましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

江戸川区は都心から少し離れているため、民泊の年間平均稼働率は、都心エリアに比べて低い傾向にあります。民泊データサイトなどによると、都内の非中心部における年間平均稼働率は**60%〜70%**と見込まれます。この物件は駅近という強みを活かせば、この平均稼働率を上回ることも可能ですが、常に高い稼働率を維持するには集客の工夫が不可欠です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 350,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約25,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回8,000円（月15回清掃と仮定）: 120,000円

    • 合計月額費用: 510,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を25,000円に設定します。

    • 月間稼働率を70%（年間255泊）と仮定。

    • 月間売上: 25,000円 × 30日 × 70% = 525,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上525,000円 - 月間費用510,000円 = 月間利益 15,000円

    • 年間利益: 15,000円 × 12ヶ月 = 180,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約18万円の利益という厳しい結果となりました。これは、高い家賃をカバーするには不十分な金額です。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 長期滞在プランの提供:

    • 都心から離れていることを逆手に取り、「都会の喧騒から離れて暮らす」をコンセプトにした長期滞在プランを提供することで、稼働率を安定させることができます。

  • 清掃コストの最適化:

    • 清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めています。自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。

  • ターゲット層の明確化:

    • 京成小岩駅から成田空港へは電車で1時間かからず行けるため、空港利用客や成田周辺のビジネス客をターゲットにするのも一つの手です。空港へのアクセスが良いことをアピールすることで、集客力を高められます。

この物件は、高額な家賃というリスクがある一方で、立地や広さという大きな強みがあります。安易に手を出さず、徹底したコスト管理と、ターゲットを明確にした戦略が成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, edogawaku