物件情報
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物件種別: 賃貸一戸建て（店舗付き）
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所在地: 新潟県妙高市白山町
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最寄駅: 妙高はねうまライン 新井駅 徒歩22分
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賃料: 45,000円
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初期費用: 敷金0円、礼金0円、管理費0円、仲介手数料無料
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特徴:
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民泊・転貸が可能
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DIYが可能（原状回復不要）
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5DK+店舗（142.10㎡）の広さ
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ペット可
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築52年と非常に古い
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民泊適正評価
この物件は、**「民泊可」「転貸可」「DIY可」「原状回復不要」**という、民泊運営者にとって最高の条件が揃っている点が最大の強みです。月額4.5万円という非常に低価格な家賃に加えて、敷金・礼金・仲介手数料がすべて無料であるため、初期費用を大幅に抑えることができます。142.10㎡という広さも大きな魅力で、大人数のグループやファミリー層の需要が見込めます。また、1階が店舗スペースであるため、民泊だけでなくカフェやレンタサイクルなどの複合的な事業展開も可能です。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、築52年という築年数の古さです。内装や設備の老朽化が進んでいる可能性が高く、ゲストが快適に過ごせるようにするためには、多額のリフォーム費用がかかる可能性があります。また、最寄りの新井駅から徒歩22分と離れているため、車がないゲストにとってはアクセスが不便です。
契約前に確認するポイント
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リフォーム費用と範囲: 築年数が非常に古いため、水回りや内装のリフォームは必須です。事前に専門業者に見積もりを取り、費用と工期を正確に把握しておくことが不可欠です。
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行政の審査と許可: 民泊運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」または「旅館業法」に基づく許可が必要です。物件が要件を満たせるか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。
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アクセスの状況: 駅からの距離が遠いため、ゲストが不便を感じる可能性があります。送迎サービスやレンタカーの斡旋など、アクセス面を補う対策を検討しましょう。
周辺地域の平均稼働率
妙高市は、妙高高原や赤倉温泉など、冬はスキー、夏は避暑地として知られる観光地です。民泊の年間平均稼働率は、都心部に比べると低いですが、観光シーズンには高い需要が見込めます。民泊データサイトなどによると、地方都市の民泊年間平均稼働率は**30%〜40%**と見込まれます。この物件は、車でのアクセスが中心となるため、この水準を下回る可能性も考慮に入れるべきでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。 ※リフォーム費用は含んでいません。
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月額費用:
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家賃: 45,000円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約10,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
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清掃委託費: 1回7,000円（月7回清掃と仮定）: 49,000円
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合計月額費用: 114,000円
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月間売上（想定）:
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広さとDIYの自由度を活かし、1泊あたりの宿泊料金を15,000円に設定します。
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月間稼働率を40%（年間146泊）と仮定。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 40% = 180,000円
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想定年間利益:
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月間売上180,000円 - 月間費用114,000円 = 月間利益 66,000円
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年間利益: 66,000円 × 12ヶ月 = 792,000円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約79万円の利益が期待できる結果となりました。これは、初期投資が低いことを考えると悪くない結果ですが、さらに利益を伸ばすために以下のアイデアを検討してみてください。
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コンセプトを明確に:
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築古の店舗物件という特徴を活かし、「古民家風」や「ヴィンテージ」といったコンセプトを打ち出すことで、ユニークさをアピールできます。
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複合的な事業展開:
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1階の店舗スペースを民泊利用客向けのカフェや、地域の特産品を販売する物販店として活用することで、新たな収益源を確保できます。
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徹底したコスト管理:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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この物件は、低価格な家賃と自由なDIYができるという大きな強みがある一方、築年数の古さという課題も伴います。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。