民泊物件  ·  17日 9月 2025

滋賀県大津市で民泊！石山駅徒歩圏内、リフォーム自由な戸建ての収益性は？

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/shiga/est-hou/article-1jvgik

  • 物件種別: 一戸建て

  • 所在地: 滋賀県大津市晴嵐

  • 最寄駅: JR東海道本線(琵琶湖線) 石山駅

  • 家賃: 100,000円

  • 初期費用: 敷金1ヶ月分、礼金3ヶ月分（事業用利用の場合別途消費税）

  • 特徴:

    • 民泊利用が可能

    • 最寄りの石山駅まで徒歩圏内

    • リフォームが自由

    • 琵琶湖に近い立地

 

民泊適正評価

 

この物件は、**「民泊可」**と明記されており、オーナーが民泊運営に前向きであることが大きな強みです。また、最寄りの石山駅まで徒歩圏内であるため、京都や大阪へのアクセスも比較的良好で、観光客の需要も見込めます。さらに、「リフォームはご自由にどうぞ」と記載されているため、運営者のコンセプトに合わせて自由に内装をカスタマイズできる点は、競合物件との差別化を図る上で大きなメリットです。

しかし、デメリットも明確です。最大の課題は高額な初期費用です。家賃の10万円に加え、敷金1ヶ月分、礼金3ヶ月分（合計40万円）と、事業用利用の場合はこれに消費税が加算されるため、民泊運営を始める際の初期投資が非常に高額になります。また、物件情報が極めて少なく、間取り、専有面積、築年数、建物の構造などの詳細が不明なため、事前にしっかりと情報を収集し、内覧で確認することが不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、消防署や行政（保健所など）の審査によって決まります。用途地域や建物の構造・設備が許可要件を満たしているか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。

  • 初期費用の詳細: 「事業用利用の場合は賃料、礼金に別途消費税がかかります」と記載されているため、具体的な金額を不動産会社に確認してください。

  • リフォームの範囲と原状回復: 「リフォーム自由」とは言っても、建物の構造に関わる部分（壁の撤去など）は制限される場合があります。また、退去時の原状回復の範囲についても、事前に大家さんと話し合って書面に残しておくのが賢明です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大津市は京都から近く、琵琶湖の観光拠点でもあるため、民泊需要が一定数見込めます。Google検索で確認したところ、大津市周辺の宿泊施設の客室稼働率は60%〜70%程度と見込まれますが、民泊の稼働率はそれより低くなる可能性があります。特に、京都からの観光客は京都駅周辺に滞在する傾向が強いため、滋賀県特有の観光客（琵琶湖周辺のアクティビティなど）をターゲットにすることが重要です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 100,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円

    • 清掃委託費: 1回6,000円（月7回清掃と仮定）: 42,000円

    • 合計月額費用: 167,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を12,000円に設定します。

    • 月間稼働率を30%（年間109泊）と仮定。

    • 月間売上: 12,000円 × 30日 × 30% = 108,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上108,000円 - 月間費用167,000円 = 月間利益 -59,000円

    • 年間利益: -59,000円 × 12ヶ月 = -708,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、月間利益がマイナスになるという厳しい結果となりました。これは、高い家賃と初期費用に加え、高い稼働率が見込めないためです。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • ニッチなターゲット層の開拓:

    • 琵琶湖でのアクティビティ目的の旅行者: 琵琶湖周辺での水上スポーツやアウトドアを楽しむゲスト向けに、アクティビティ情報を提供したり、関連グッズをレンタルしたりすることで、付加価値を高められます。

    • 長期滞在プラン: 都会の喧騒から離れてのんびり過ごしたいゲスト向けに、割引を設定した長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させることができます。

  • 徹底したコスト管理:

    • 高額な清掃委託費を削減するため、自己清掃に切り替えるか、より安価な業者を探しましょう。

    • 光熱費を抑えるため、省エネ家電を導入するなど、節約できる部分を徹底的に見直しましょう。

  • リフォームを最大限に活用:

    • リフォームが自由であるため、ゲストがSNSで共有したくなるようなユニークな内装やコンセプト（例：レトロモダン、北欧風など）を施し、集客力を高めましょう。

この物件は、立地の良さやリフォームの自由度といった強みがある一方で、高額な初期費用と高い家賃が収益化の大きなハードルとなります。ターゲットを明確にし、ユニークな付加価値を提供することが成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： kansai, shiga