民泊物件  ·  17日 9月 2025

岐阜で民泊！貸主承諾済み、大規模リフォーム戸建ての収益性は？

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1jvn35

  • 物件種別: 戸建て

  • 所在地: 岐阜県岐阜市江崎南

  • 最寄駅: 記載なし（最寄り駅は「西岐阜駅」と推測されますが、記事では「岐阜県岐阜市江崎南」と記載されているため、徒歩圏外の可能性があります。）

  • 家賃: 75,000円

  • 初期費用: 敷金・礼金なし

  • 特徴:

    • 貸主が民泊を承諾済み

    • 大規模リフォーム済み

    • 5DK（87.76㎡）の広さ

    • ペット相談（大型犬可）、DIY可能

    • 敷地内駐車場（無料）付き

 

民泊適正評価

 

この物件は、「貸主様民泊承諾済み」という点が最大の強みです。民泊運営の最大のハードルの一つであるオーナーの許可を事前に得ているため、スムーズに話を進めやすいでしょう。家賃も7.5万円と手頃で、初期費用に敷金・礼金がかからないため、スタートアップのコストを抑えられます。5DK（87.76㎡）という広さは、ファミリーやグループでの宿泊に最適です。また、大規模リフォーム済みで、内装や設備が新しくなっている点も安心材料です。大型犬も可能なペット相談可やDIY可能という特徴を活かせば、他にはないユニークな宿泊体験を提供できます。

しかし、デメリットも明確です。最大の課題は交通の不便さです。最寄り駅の記載がなく、観光スポットも車での移動が前提となります。公共交通機関を利用する観光客にとっては、このアクセス性の悪さが大きなネックとなり、集客が難しくなるリスクが高いです。また、物件概要には「民泊利用の場合条件変更の可能性あり」と記載されているため、契約時に家賃や初期費用、その他の条件が変更される可能性がある点にも注意が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、消防署や行政（保健所など）の審査によって決まります。用途地域や建物の構造・設備が許可要件を満たしているか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。

  • 民泊利用時の詳細な条件: 「民泊利用の場合条件変更の可能性あり」とあるため、具体的な変更内容（家賃アップの有無など）を事前に書面で明確に確認することが不可欠です。

  • DIYの範囲: DIY可能ですが、建物の構造に関わる部分（壁の撤去など）は制限される場合があります。どこまで自由に手を加えて良いのか、事前に大家さんと話し合って書面に残しておくのが賢明です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

岐阜市は名古屋市に比べて観光需要が限定的です。鵜飼いや岐阜城といった観光スポットはありますが、大都市のようにビジネス利用やインバウンドの需要が常にあるわけではありません。民泊データサイトなどによると、岐阜市周辺の民泊の年間平均稼働率は**20%〜30%**と見込まれます。特に駅から遠く、観光地からも離れたこの物件では、この水準を下回る可能性も考慮に入れるべきでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 75,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円

    • 清掃委託費: 1回6,000円（月5回清掃と仮定）: 30,000円

    • 合計月額費用: 130,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を15,000円に設定します。

    • 月間稼働率を25%（年間91泊）と仮定。

    • 月間売上: 15,000円 × 30日 × 25% = 112,500円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上112,500円 - 月間費用130,000円 = 月間利益 -17,500円

    • 年間利益: -17,500円 × 12ヶ月 = -210,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、月間利益がマイナスになるという厳しい結果となりました。これは、地域の需要が低く、高い稼働率が見込めないためです。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • ニッチなターゲット層の開拓:

    • ペット同伴の旅行者: 大型犬も相談可能な物件は希少です。ドッグランに最適な庭やペット用アメニティを充実させ、ペット同伴客に特化した高単価プランを提供しましょう。

    • 長期滞在プラン: 都会の喧騒から離れてのんびり過ごしたいゲスト向けに、割引を設定した長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させることができます。

    • 体験型民泊: DIY可能という特徴を活かし、ゲストが壁塗りや家具作りなどを体験できるプランを提供。DIY好きやクリエイター向けのワークショップ付き宿泊施設としてアピールできます。

この物件は、家賃の安さと貸主の理解があるという強みがある一方で、都心から離れた立地が最大の課題です。単に宿泊施設として貸すのではなく、ターゲットを明確にし、ユニークな付加価値を提供することが成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, gifu