民泊物件  ·  17日 9月 2025

名古屋市港区築地口駅徒歩1分の民泊可能物件！店舗物件で民泊運営は成功するか？

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987677047/40403326/x06987677047.html

  • 物件種別: 貸店舗（建物一部）

  • 所在地: 愛知県名古屋市港区名港1丁目

  • 最寄駅: 名古屋市名港線 築地口駅 徒歩1分

  • 家賃: 77,000円

  • 管理費: 5,500円

  • 初期費用: 敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分

  • 特徴:

    • 民泊可能

    • 駅徒歩1分の好立地

    • 48.02㎡の広さ、6階部分

 

民泊適正評価

 

この物件は、「民泊可能」と明確に記載されており、オーナーが民泊運営に協力的であることが大きな強みです。しかし、最大の魅力はやはり築地口駅から徒歩1分というアクセスの良さでしょう。これほど駅から近い物件はなかなかありません。観光客だけでなく、ビジネスでの利用も期待でき、高い稼働率と高単価を維持しやすいです。広さも48.02㎡と十分にあるため、大人数での宿泊にも対応できます。

一方で、初期費用が高めであることがデメリットです。敷金・礼金だけで家賃の3ヶ月分、約23万円がかかります。さらに、築38年の店舗物件であるため、水回りや内装は住居仕様ではありません。民泊として運用するには、大規模なリフォームや設備投資が必要となり、初期費用はさらに膨らむでしょう。また、民泊許可が下りていることを示す書類の提出や、身元保証人の追加も求められるため、手続きのハードルが高い点も考慮に入れる必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 許認可の取得: 「民泊可能」とありますが、民泊運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出や、旅館業法に基づく許可が必要です。特に店舗物件の場合、用途地域や建物の構造・設備が許可要件を満たしているか、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。

  • 内装・設備のリフォーム費用: 写真がないため詳細は不明ですが、店舗仕様から住居仕様への変更には多額の費用がかかる可能性があります。内覧時に水道・ガス・電気の配管や排水設備などを細かくチェックし、リフォームにかかる費用を見積もりましょう。

  • 民泊運営の具体的なルール: オーナーが民泊を許可しているとはいえ、詳細なルール（宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など）を契約前に書面で明確にしておくことが不可欠です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市中心部の民泊稼働率は、**50%〜60%**と見込まれます。築地口駅は名古屋港へのアクセスが良く、周辺には名古屋港水族館やシートレインランドなど、観光スポットが充実しています。駅から徒歩1分という立地を活かせば、この平均稼働率を上回ることも十分可能です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃+管理費: 82,500円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回6,000円（月18回清掃と仮定）: 108,000円

    • 合計月額費用: 220,500円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を12,000円に設定。

    • 月間稼働率を60%（年間219泊）と仮定。

    • 月間売上: 12,000円 × 30日 × 60% = 216,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上216,000円 - 月間費用220,500円 = 月間利益 -4,500円

    • 年間利益: -4,500円 × 12ヶ月 = -54,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、月間利益がマイナスになるという厳しい結果となりました。これは、高い清掃費用や光熱費が原因です。この物件で利益を最大化するためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 清掃コストの削減:

    • 自己清掃に切り替えることで、清掃委託費を大幅に削減できます。

    • 清掃を外部に委託する場合でも、ゲストに清掃協力をお願いする割引プランなどを導入することでコストを抑えられます。

  • 高単価プランの提供:

    • ファミリー向け: 広いスペースを活かし、ファミリー向けの遊具やアメニティを充実させることで、高単価を狙えます。

    • 体験型民泊: 名古屋港水族館やリニア・鉄道館といった観光スポットと提携し、入場チケット付きの宿泊プランを提供することで、付加価値を高め、単価アップにつなげられます。

  • 稼働率の向上:

    • 観光シーズンや週末だけでなく、平日のビジネス需要も積極的に取り込みましょう。デスクや高速Wi-Fiを完備し、出張者向けのプランを提供することで稼働率を上げられます。

この物件は、駅から近いという最大の強みがある一方で、初期費用や運営費が高く、収益化のハードルが高い物件です。収益を出すためには、徹底したコスト削減と、単価アップのための戦略が不可欠となるでしょう。

カテゴリ： tokai, aichi