物件情報
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987679613/40403326/x06987679613.html
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物件種別: 貸店舗（建物一部）
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所在地: 愛知県名古屋市千種区南明町2丁目
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最寄駅: 名古屋市東山線 池下駅 徒歩11分
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家賃: 47,300円
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管理費: 4,400円
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初期費用: 礼金1ヶ月分
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特徴:
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民泊転貸が可能
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名古屋市東山線「池下駅」から徒歩11分、複数の路線が利用可能
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26.59㎡の広さ、1階部分
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民泊適正評価
この物件は、「民泊転貸可」と明確に記載されている点が最大の強みです。民泊運営を前提にオーナーが許可しているため、契約後のトラブルリスクを最小限に抑えられます。さらに、名古屋市の中でも人気の高い千種区にあり、名古屋の主要な観光・ビジネス拠点へのアクセスが良い好立地です。家賃も5万円台と、都心部の物件としては非常に安く、運営費を抑えたい方にとって大きな魅力となります。
契約前に確認するポイント
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設備の詳細確認: 写真で設備が確認できても、実際に使用できる状態か、機能面で問題がないかを内覧時にチェックしましょう。特に、給湯器やエアコンなど、経年劣化しやすい設備は重要です。
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初期費用の総額: 敷金・礼金だけでなく、家具・家電の購入費、内装費、清掃用品費なども含めた総額をシミュレーションし、資金計画を立てておくことが不可欠です。
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民泊運営の具体的なルール: オーナーが民泊転貸を許可しているとはいえ、詳細なルール（宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など）を明確に確認し、書面に残しておくのが賢明です。
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ターゲット層の明確化: 26.59㎡という広さから、大人数での宿泊は難しいでしょう。単身者やカップル、ビジネス利用など、ターゲットを絞り込んで集客戦略を練る必要があります。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市は、観光だけでなくビジネスでの需要も非常に高い地域です。特に、池下駅周辺は都心に近く、多くの人が行き交うエリアです。民泊データサイトなどによると、名古屋市中心部の民泊の年間平均稼働率は**50%〜60%**と見込まれます。週末や大型連休、イベント開催時にはさらに稼働率が上がることが期待できます。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。
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月額費用:
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家賃+管理費: 51,700円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約10,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
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清掃委託費: 1回4,000円（月15回清掃と仮定）: 60,000円
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合計月額費用: 131,700円
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月間売上（想定）:
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1泊あたりの宿泊料金を10,000円に設定します。
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月間稼働率を55%（年間201泊）と仮定。
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月間売上: 10,000円 × 30日 × 55% = 165,000円
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想定年間利益:
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月間売上165,000円 - 月間費用131,700円 = 月間利益33,300円
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年間利益: 33,300円 × 12ヶ月 = 399,600円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、月間利益は約3.3万円、年間利益は約40万円となりました。この利益では、初期投資の回収に時間がかかり、十分な収益とは言えません。この物件で利益を最大化するためには、以下のアイデアを検討してみてください。
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高単価プランの提供:
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ビジネスマン向け: 池下駅が近いという利便性を活かし、デスクや高速Wi-Fiを完備したビジネス利用に特化した内装にすることで、高単価を狙えます。
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体験型民泊: 近隣の商店街や飲食店と提携し、食事券や体験チケット付きのプランを提供することで、付加価値を高め、単価アップにつなげられます。
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無人運営の導入:
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スマートロックやタブレットによるチェックインシステムを導入することで、人件費を削減し、収益性を向上させることが可能です。
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この物件は、家賃の安さと好立地という大きな強みがあります。しかし、店舗物件であることによる初期投資をいかに抑え、集客力を高めて稼働率を向上させるかが成功の鍵となるでしょう。