民泊物件  ·  17日 9月 2025

東京の中心地で民泊可能！芝公園駅近くの事務所物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987674507/00019724/x06987674507.html

  • 物件種別: 貸店舗・事務所

  • 所在地: 東京都港区芝3丁目

  • 最寄駅: 都営三田線 芝公園駅 徒歩4分

  • 家賃: 297,000円

  • 初期費用: 敷金3ヶ月分、礼金1ヶ月分、鍵交換代99,000円

  • 特徴:

    • 民泊利用が可能

    • 駅徒歩4分、複数の路線が利用可能な好立地

    • 37.49㎡の広さ

 

民泊適正評価

 

この物件は、「民泊利用可」と明確に記載されており、オーナーが民泊運営に前向きであることが大きな強みです。また、都内でも有数の人気エリアである港区に位置する抜群の立地が最大の魅力です。芝公園駅や赤羽橋駅、JR田町駅も徒歩圏内で、東京タワーも近く、国内外からの観光客やビジネス客に高い需要が見込めます。この立地であれば、高い稼働率と高単価を維持しやすいでしょう。

一方で、家賃が29.7万円と非常に高額であることが最大のデメリットです。月々の固定費が大きいため、高い稼働率を維持できなければ赤字になるリスクが高いです。また、事務所物件であるため、民泊として利用するには多額の初期投資が必要になります。物件詳細にはエアコンとトイレの記載がありますが、キッチンや浴室・洗面台など、宿泊施設として必須の設備は備わっていない可能性が高いです。これらの設備を新たに設置するための大規模なリフォーム費用と、家具・家電の購入費用を考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • リフォーム費用の見積もり: 事務所物件から民泊施設へのリフォームは、水回り設備の設置など、大がかりな工事が必要になるため、費用が高額になる傾向があります。内覧時に専門家と同行し、詳細なリフォーム費用の見積もりを必ず取得しましょう。

  • 許認可条件の確認: 「民泊利用可」とありますが、民泊運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出や、旅館業法に基づく許可が必要です。特に事務所物件の場合、用途地域や建物の構造・設備が許可要件を満たしているかを、行政書士などの専門家にも相談して確認しましょう。

  • 民泊運営の具体的なルール: オーナーが民泊を許可しているとはいえ、詳細なルール（宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など）を契約前に書面で明確にしてください。

  • 初期費用の総額: 敷金・礼金だけで家賃の4ヶ月分、約120万円がかかります。リフォーム費用や家具・家電の購入費を含めると、初期投資はさらに膨らむことを覚悟しておく必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

港区は、観光だけでなくビジネスでの需要も非常に高い地域です。民泊データサイトなどによると、港区の民泊の年間平均稼働率は**70%〜80%**と見込まれます。特に、駅から近いこの物件は、平均を上回る稼働率を期待できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 297,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約20,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回6,000円（月20回清掃と仮定）: 120,000円

    • 合計月額費用: 452,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 1泊あたりの宿泊料金を25,000円に設定します。

    • 月間稼働率を70%（年間255泊）と仮定。

    • 月間売上: 25,000円 × 30日 × 70% = 525,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上525,000円 - 月間費用452,000円 = 月間利益73,000円

    • 年間利益: 73,000円 × 12ヶ月 = 876,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、年間約87.6万円の利益が期待できる結果となりました。この利益では、高額なリフォーム費用などの初期投資を回収するまでにかなりの時間がかかります。この物件で利益を最大化するためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 高単価プランの提供:

    • コンセプト特化: 東京タワーや芝公園という立地を活かし、夜景が見える、特別なデザイン空間など、高付加価値な内装にすることで、高単価を設定できます。

    • ビジネスユース特化: 港区というビジネスエリアの特性を活かし、出張者向けのデスクやプリンター、高速Wi-Fiを完備し、高単価のビジネスプランを提供しましょう。

  • 徹底したコスト管理:

    • 高額な清掃委託費を削減するため、自己清掃に切り替えるか、より安価な業者を探しましょう。

    • ゲストに清掃協力をお願いする代わりに、宿泊費を割引するプランも有効です。

この物件は、非常に高い家賃と初期投資というハードルがある一方で、東京の中心部という最高の集客力を持つ大きな強みがあります。徹底したコスト管理とユニークなコンセプト作りによって、高収益を目指せるでしょう。

カテゴリ： tokyo, minatoku