物件情報
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物件種別: アパート
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所在地: 北海道札幌市白石区菊水元町一条1
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最寄駅: JR函館本線 白石駅 徒歩30分、JR函館本線 札幌駅 バス22分
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家賃: 36,000円
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初期費用: 敷金・礼金なし、初月家賃無料、退去時清掃料22,000円、鍵交換代25,000円
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特徴:
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民泊利用が可能
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リノベーション済み（浴槽・水栓新品、壁紙など）
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2LDK、50㎡の広さ
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ペット相談可能
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敷金・礼金なし、初月家賃無料
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民泊適正評価
この物件は、**「民泊可」**と明確に記載されており、オーナーが民泊運営に前向きであることが大きな強みです。家賃3.6万円という驚くほどの手頃な価格と、敷金・礼金なし、初月家賃無料という初期費用を抑えられる条件は、民泊ビジネスを始める上で非常に大きなメリットです。築47年と古い物件ですが、リフォーム済みで水回りなどが新しくなっている点も安心材料です。2LDK（50㎡）の広さは、ファミリーやグループでの宿泊にも適しており、ターゲット層を広げることができます。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は都心からのアクセスです。最寄りの白石駅からは徒歩30分と遠く、札幌駅へはバスを利用する必要があります。観光客は、より駅近で交通の便が良い物件を好む傾向があるため、集客に工夫が必要となります。また、短期解約違約金が設定されている可能性もあるため、契約前に必ず確認する必要があります。
契約前に確認するポイント
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短期解約違約金の詳細: 物件情報に「短期解約違約金あり」と記載されているため、具体的に何ヶ月以内の解約で、どれだけの違約金が発生するのかを不動産会社に確認しましょう。
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ペット同伴の条件: 「ペット相談可」は大きな強みですが、ペットの種類や頭数、追加料金、退去時の原状回復の範囲など、具体的な条件を事前に確認しておきましょう。
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駐車場利用の条件: 駐車場付きは魅力的ですが、料金体系（2台目以降は5,000円）や高さ制限など、詳細な条件を確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
札幌市内の民泊は、夏季（7月〜8月）や冬季（12月〜2月）の観光シーズンに需要が大幅に高まります。通年の平均稼働率は**65%〜75%**程度と見込まれますが、本物件は都心から少し離れているため、平均を下回る可能性があります。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。
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月額費用:
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家賃: 36,000円
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共益費・管理費: 0円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約10,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円
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清掃委託費: 1回5,000円（月15回清掃と仮定）: 75,000円
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合計月額費用: 131,000円
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月間売上（想定）:
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1泊あたりの宿泊料金を10,000円に設定します。
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月間稼働率を40%（年間146泊）と仮定。
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月間売上: 10,000円 × 30日 × 40% = 120,000円
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想定年間利益:
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月間売上120,000円 - 月間費用131,000円 = 月間利益 -11,000円
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年間利益: -11,000円 × 12ヶ月 = -132,000円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、月間利益がマイナスになるという厳しい結果となりました。これは、地域の需要が都心に比べ低いためです。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。
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ニッチなターゲット層の開拓:
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ペット同伴の旅行者: ペット相談可は大きな強みです。ペット用アメニティを充実させ、ペット同伴客に特化した高単価プランを提供しましょう。
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長期滞在プラン: 「ワーケーション」や「お試し移住」など、都会の喧騒から離れてのんびり過ごしたいゲスト向けに、割引を設定した長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させることができます。
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地元イベント利用客: 札幌ドームや真駒内セキスイハイムアイスアリーナでのイベント開催時に集中的に集客する戦略を立てましょう。
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徹底したコスト管理:
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高額な清掃委託費を削減するため、自己清掃に切り替えるか、より安価な業者を探しましょう。
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光熱費を抑えるため、省エネ家電を導入するなど、節約できる部分を徹底的に見直しましょう。
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この物件は、家賃の安さと初期投資の低さという強みがある一方で、都心から離れた立地が最大の課題です。単に宿泊施設として貸すのではなく、ターゲットを明確にし、ユニークな付加価値を提供することが成功の鍵となるでしょう。