民泊物件  ·  17日 9月 2025

岐阜県大垣市で民泊！貸主承諾済み、6LDK戸建ての収益性は？

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1jvlg4

  • 物件種別: 戸建て

  • 所在地: 岐阜県大垣市長松町

  • 最寄駅: 東海道線 荒尾駅 徒歩28分

  • 家賃: 65,000円

  • 初期費用: 敷金・礼金なし

  • 特徴:

    • 貸主が民泊を承諾済み

    • 6LDK（134.53㎡）の広さ

    • ペット相談、DIY可能、ルームシェア可能

    • 敷地内駐車場（無料）2台付き

    • 築57年

 

民泊適正評価

 

この物件は、「貸主様民泊承諾済み」という点が最大の強みです。民泊運営の最大のハードルの一つであるオーナーの許可を事前に得ているため、スムーズに話を進めやすいでしょう。家賃も6.5万円と非常に手頃で、初期費用に敷金・礼金がかからないため、スタートアップのコストを抑えられます。**6LDK、134.53㎡**という広さは、大家族や大人数のグループでの宿泊に最適です。さらに、無料の駐車場が2台分付いているため、車を利用する旅行客には大きなアピールポイントとなります。

しかし、デメリットも明確です。最大の課題は交通の不便さです。最寄りの荒尾駅からは徒歩28分と非常に遠く、公共交通機関を利用する旅行客にとっては大きなネックとなります。そのため、集客は自家用車で来るゲストに限定される可能性が高くなります。また、築57年と非常に古いため、水回りや内装はリフォーム済みでも、老朽化による予期せぬトラブルが発生するリスクも考慮に入れる必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、消防署や行政（保健所など）の審査によって決まります。用途地域が「第1種住居地域」であるため、民泊新法に基づく営業が可能です。ただし、必ず行政書士などの専門家にも相談して、要件を満たしているか確認しましょう。

  • 民泊利用時の詳細な条件: 「民泊利用の場合条件変更の可能性あり」とあるため、具体的な変更内容（家賃アップの有無、運営ルールなど）を事前に書面で明確に確認することが不可欠です。

  • DIYの範囲: DIY可能ですが、建物の構造に関わる部分（壁の撤去など）は制限される場合があります。どこまで自由に手を加えて良いのか、事前に大家さんと話し合って書面に残しておくのが賢明です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大垣市は岐阜市と並び、都心からの観光需要は限定的です。関ヶ原古戦場や大垣城といった歴史的なスポットはありますが、大都市のように年間を通じて高い民泊需要があるわけではありません。民泊データサイトなどによると、大垣市周辺の民泊の年間平均稼働率は**20%〜30%**と見込まれます。駅から遠く、車での移動が前提となるこの物件では、この水準を下回る可能性も考慮に入れるべきでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 65,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円

    • 清掃委託費: 1回6,000円（月5回清掃と仮定）: 30,000円

    • 合計月額費用: 120,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 6LDKの広さを活かし、1泊あたりの宿泊料金を15,000円に設定します。

    • 月間稼働率を25%（年間91泊）と仮定。

    • 月間売上: 15,000円 × 30日 × 25% = 112,500円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上112,500円 - 月間費用120,000円 = 月間利益 -7,500円

    • 年間利益: -7,500円 × 12ヶ月 = -90,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、月間利益がマイナスになるという厳しい結果となりました。これは、地域の需要が低く、高い稼働率が見込めないためです。この物件で利益を出すためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • ニッチなターゲット層の開拓:

    • 車を利用する旅行者やバイクツーリング客: 駐車場が無料な点は大きな強みです。ツーリング客向けにバイクを停めるスペースを確保したり、メンテナンスグッズを置いたりすることで、特定の層にアピールできます。

    • ペット同伴の旅行者: ペット相談可は大きな強みです。ペット用アメニティを充実させ、ペット同伴客に特化した高単価プランを提供しましょう。

    • 長期滞在プラン: 都会の喧騒から離れてのんびり過ごしたいゲスト向けに、割引を設定した長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させることができます。

  • 徹底したコスト管理:

    • 高額な清掃委託費を削減するため、自己清掃に切り替えるか、より安価な業者を探しましょう。

    • 光熱費を抑えるため、省エネ家電を導入するなど、節約できる部分を徹底的に見直しましょう。

この物件は、家賃の安さと貸主の理解があるという強みがある一方で、都心から離れた立地が最大の課題です。単に宿泊施設として貸すのではなく、ターゲットを明確にし、ユニークな付加価値を提供することが成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, gifu