東京での民泊運営は、高い収益性から多くの人が興味を持つビジネスです。今回ご紹介するのは、東武伊勢崎・大師線梅島駅から徒歩10分に位置する民泊利用可能な物件。賃料は15.4万円と東京の物件としては手頃に見えるかもしれませんが、運営には様々なメリットとデメリットが存在します。この記事では、85m²の広さを持つこの物件のポテンシャルを最大限に引き出す方法から、隠されたリスクまでを徹底解説。東京という競争の激しい市場で成功するための現実的なシミュレーションと改善策を、太字や見出しを使って分かりやすくお伝えします。
物件情報
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物件名: 貸店舗・事務所
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住所: 東京都足立区梅田３丁目
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交通: 東武伊勢崎・大師線 梅島駅 徒歩10分
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その他の交通: 東武伊勢崎・大師線 五反野駅 徒歩14分
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賃料: 15.4万円
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管理費等: 10,000円
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敷金/礼金: 2ヶ月/2ヶ月
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使用部分面積: 85m²
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築年月: 1979年2月（築46年8ヶ月）
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建物構造: 鉄骨 2階/4階建
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特記事項: 民泊利用可（居抜き）、バス・トイレ別
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987671432/00810415/x06987671432.html
民泊適正評価
この物件は、運営上のメリットとデメリットがはっきり分かれています。
メリット (良い点):
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民泊利用可の希少性: 「民泊利用可」と明記されているため、法的な手続きがスムーズに進めやすく、民泊運営を始める上での大きな強みです。
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85m²の広さ: グループやファミリー層など、大人数での宿泊をターゲットにできます。これにより、単価の高い宿泊料金を設定しやすくなります。
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「居抜き」の初期費用抑制: 既存の内装や設備を利用できるため、リフォーム費用を大幅に抑えられる可能性があります。
デメリット (悪い点):
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高い家賃負担: 賃料15.4万円に管理費1万円を合わせると、毎月の固定費は16.4万円。高い稼働率を維持しなければ、利益を出すことは困難です。
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築年数の古さ: 築46年と老朽化が進んでいるため、水回りや建物の修繕に予期せぬ費用が発生するリスクがあります。
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駅からの距離: 駅徒歩10分は、徒歩5分圏内の物件と比べると集客で不利になる可能性があります。特に、重い荷物を持った旅行客には敬遠されるかもしれません。
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居抜きによる制約: 居抜きは初期費用を抑える一方で、内装の自由度が低くなります。物件のコンセプトが定まらないと、他の民泊物件との差別化が難しくなります。
契約前に確認するポイント
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居抜き物件の現状確認: 内装の老朽化具合や、バス・トイレなどの設備の動作確認を徹底的に行いましょう。
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契約条件の詳細: 「居抜き」に関する費用（譲渡費用など）の有無や、リノベーションの可否、費用負担について、貸主と事前に細かく取り決めておくことが重要です。
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周辺環境の調査: 騒音や近隣住民とのトラブルを避けるため、周辺の環境（商業施設、住宅街など）を昼夜問わず確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
東京都足立区の民泊稼働率は、都心部と比べるとやや落ち着いており、競合も存在します。より現実的な数字として、年間平均稼働率は50%程度と想定するのが妥当です。
運営した場合の想定年間利益
【シミュレーション条件】
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想定宿泊料金: 1泊25,000円（ファミリーやグループ利用を想定）
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年間平均稼働率: 50%（年間183日稼働と想定）
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月額費用:
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家賃＋管理費: 164,000円
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光熱費・通信費: 25,000円
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清掃費: 1回6,000円 × 月間稼働数15日 = 90,000円（※）
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民泊サイト手数料: 売上×3%
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（※）清掃費は、宿泊ごとにかかる変動費用であり、稼働率に連動します。
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その他費用: 消耗品費、税金、保険料などを考慮して、月額20,000円と仮定します。
【収益計算】
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年間売上: 25,000円 × 183日 = 4,575,000円
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年間費用:
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家賃・管理費: 164,000円 × 12ヶ月 = 1,968,000円
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光熱費・通信費: 25,000円 × 12ヶ月 = 300,000円
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清掃費: 90,000円 × 12ヶ月 = 1,080,000円
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民泊サイト手数料: 4,575,000円 × 3% = 137,250円
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その他費用: 20,000円 × 12ヶ月 = 240,000円
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年間総費用: 1,968,000 + 300,000 + 1,080,000 + 137,250 + 240,000 = 3,725,250円
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想定年間利益: 4,575,000円 - 3,725,250円 = 849,750円
年間利益は、約85万円という結果になりました。
想定利益が低い場合の改善アイデア
今回のシミュレーションでは年間利益が約85万円となり、家賃の高さが重くのしかかっていることが分かります。想定よりも利益が低いこの状況を改善し、安定した運営を目指すために、以下のアイデアを参考にしてください。
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居抜きを活かしたコンセプト: 「昭和レトロ」や「懐かしい日本の家」など、築年数の古さをポジティブな魅力に変えるコンセプトを設定しましょう。これにより、他の民泊にはない独自の強みを生み出せます。
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ターゲット層の絞り込み: 単なる旅行客だけでなく、都内でのイベントやライブに参加するファン、コスプレ撮影会など、特定の目的を持った層に特化したサービスを提供することで、単価を上げ、稼働率を安定させることができます。
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清掃費の削減: 運営者自身が清掃を行うことで、利益率を大幅に改善できます。
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複数サイトでの集客: Booking.comなど、複数の民泊サイトに登録し、露出を増やすことで、稼働率アップを目指します。また、SNSを活用して独自に物件の魅力を発信するのも有効です。