民泊物件  ·  16日 9月 2025

岐阜市の古民家で民泊運営！岐阜駅のバス便と収益性を徹底解説

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1hy34l

  • 物件種別: 戸建て（木造2階建て、築45年）

  • 所在地: 岐阜県岐阜市岩崎

  • 間取り: 4DK（70.56㎡）

  • 家賃: 49,000円

  • 初期費用: 敷金・礼金なし。商品券3万円のプレゼントあり。

  • 特徴:

    • 民泊・事業用利用相談可（ただし家賃に加えて消費税分負担）

    • 給湯器や照明器具が新品交換済み

    • DIY可能で、自由に内装をカスタマイズできる

    • ペット相談可、駐車場1台分無料

 

民泊適正評価

 

この物件は、家賃が非常に安く、民泊運営の初期費用を抑えたい方にとって大きな魅力となります。家賃に消費税分が上乗せされるとはいえ、月額5万円台で運営できるのは大きな強みです。DIY相談可能であるため、自分好みの内装に仕上げて、他にはないユニークな宿泊体験を提供できる可能性を秘めています。築古物件ではありますが、給湯器や照明器具が新品に交換されている点も安心材料です。

しかし、デメリットもしっかりと理解しておく必要があります。最大の課題は、交通の不便さです。最寄りのJR岐阜駅からはバスで25分、さらにバス停から徒歩9分かかります。これは、旅行客にとって非常に不便な立地と言えます。公共交通機関を利用して観光に来るゲストにとっては、このアクセス性の悪さが大きなネックとなり、集客が難しくなるリスクが高いです。自家用車での移動が前提となるため、ターゲット層が限定されてしまいます。

また、築45年という古さも考慮すべき点です。リフォーム済みとはいえ、水回りや設備に不具合が発生する可能性はゼロではありません。修繕費用を想定しておく必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的な条件: 民泊可とありますが、詳細なルール（宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出し方法など）を大家さんと事前に確認しましょう。家賃に消費税分が上乗せされる具体的な金額も確認が必要です。

  • DIYの範囲: DIYが可能ですが、建物の構造に関わる部分（壁の撤去など）は制限される場合があります。どこまで自由に手を加えて良いのか、事前に大家さんと話し合って書面に残しておくのが賢明です。

  • 周辺住民との関係: 住宅街に位置する物件であるため、近隣住民への配慮は不可欠です。民泊運営にあたっては、挨拶回りをするなどして、良好な関係を築く努力が求められます。

  • インターネット環境の整備: ゲストにとって、高速なWi-Fi環境は必須です。この物件には記載がないため、自身で回線を契約し、整備する必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

岐阜市は名古屋市に比べて観光需要が限定的です。鵜飼いや岐阜城といった観光スポットはありますが、大都市のようにビジネス利用やインバウンドの需要が常にあるわけではありません。民泊データサイトなどによると、岐阜市周辺の民泊の年間平均稼働率は20%〜30%程度と見込まれます。特に駅から遠く、観光地からも離れたこの物件では、この水準を下回る可能性も考慮に入れるべきでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 49,000円 + 消費税分（10%） = 53,900円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約15,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約5,000円

    • 清掃委託費: 1回5,000円（月5回清掃と仮定）: 25,000円

    • 合計月額費用: 103,900円

  • 月間売上（想定）:

    • 周辺の宿泊相場は、一泊あたり1人5,000円程度。この物件は最大6人程度まで収容可能と想定し、1泊18,000円に設定。

    • 月間稼働率を25%（年間91泊）と仮定。

    • 月間売上: 18,000円 × 30日 × 25% = 135,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上135,000円 - 月間費用103,900円 = 月間利益31,100円

    • 年間利益: 31,100円 × 12ヶ月 = 373,200円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、月間利益は約3万円、年間利益は約37万円と、投資額を考えると十分な収益とは言えない結果です。特に立地の問題を抱えるこの物件で利益を最大化するためには、以下のアイデアを検討してみてください。

  • ユニークな体験の提供:

    • DIY体験: DIY可能な物件であることを強みに、宿泊者が壁塗りや簡単な家具作りを体験できるプランを提供。DIY好きやクリエイター向けのワークショップ付き宿泊施設としてアピールできます。

    • ペット特化型: ペット相談可の物件なので、ペット連れ旅行客に特化して、ドッグランやペット用アメニティを充実させることで高単価を設定できます。

    • 長期滞在プラン: 交通の便が悪いため、短期滞在の観光客よりも、テレワークや長期休暇でのんびり過ごしたいゲストをターゲットにするのも一つの手です。割引を設定した長期滞在プランを用意しましょう。

  • ターゲット層の絞り込み:

    • 家族連れやグループ旅行者: 4DKと部屋数が多く、広々使えるため、グループ旅行やファミリー層に特化して集客しましょう。

    • 車で来るゲストへの訴求: 駅から遠い分、無料駐車場がある点を大々的にアピールし、車で旅行する家族やグループにターゲットを絞り込みます。

この物件は、立地のデメリットを上回る「ユニークさ」や「体験価値」を提供できれば、高収益につながる可能性を秘めています。ただ部屋を貸すだけでなく、どのようなゲストにどんな思い出を提供したいかを具体的にイメージすることが成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokai, gifu