民泊物件  ·  16日 9月 2025

京都の中心地で民泊！阪急西院駅近くのテラスハウス1DKの収益性を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1g1ryc

  • 物件種別: テラスハウス（連棟貸家）

  • 所在地: 京都府京都市中京区

  • 間取り: 1DK

  • 家賃: 110,000円

  • 初期費用: 敷金1ヶ月分、礼金2ヶ月分

  • 特徴:

    • 民泊・宿泊事業での利用が可能

    • 阪急西院駅、大宮駅近くの好立地

    • エステ、ネイルサロン、マッサージ店なども相談可能

 

民泊適正評価

 

この物件は、京都市という抜群の立地が最大の強みです。特に、阪急西院駅や大宮駅が近く、観光客にとって非常に便利なエリアに位置しています。京都は国内外からの観光客が常に多く、民泊の需要が非常に高い地域です。交通アクセスが良い場所であれば、高い稼働率と高単価を維持しやすいため、家賃が11万円と高めでも、十分な収益を期待できます。

一方で、初期費用が高めである点がデメリットです。敷金・礼金だけで家賃の3ヶ月分、33万円がかかります。さらに、家具や家電、内装費用を合わせると、初期投資はかなりの額になります。また、築年数や専有面積の記載がないため、部屋の広さや設備の古さが不明確な点も注意が必要です。テラスハウスは隣家との壁が共有されているため、騒音トラブルにも配慮しなくてはなりません。

そして、最も重要なのは京都市の民泊許認可のハードルです。京都市は、近隣住民とのトラブルを避けるため、独自の厳しい条例を設けています。例えば、住宅専用地域では民泊運営ができないなど、住居として利用する地域での営業を厳しく制限しています。この物件は連棟貸家であるため、消防法や建築基準法においても、一戸建てとは異なる基準が適用される可能性があります。消防設備の設置義務や、非常時の避難経路の確保など、通常の物件よりも多くの要件を満たす必要があります。民泊運営を検討する際は、これらの許認可条件を事前に確認し、専門家にも相談することが不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 許認可条件の確認: この物件の所在地が、民泊運営を許可されている用途地域であるかを必ず確認してください。京都市の条例に基づいて、管轄の保健所や消防署に事前に相談することが必須です。

  • 物件の詳細情報: 築年数、専有面積、設備（水回りなど）の現状を必ず確認しましょう。特に、動画URLが記載されていますので、内装や設備の状態を事前にチェックすることが重要です。

  • 初期費用と運営費用の総額: 敷金・礼金以外に、内装や家具・家電の購入費、清掃費、光熱費、さらに許認可のための工事費用なども含めた総額をシミュレーションし、資金計画を立てておくことが不可欠です。

  • 騒音対策: テラスハウスは隣家との距離が近いため、防音対策が必要です。簡易的なものでも、騒音計の設置や防音マットの使用を検討しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

京都市中心部の民泊稼働率は、全国でもトップクラスです。観光シーズンには80%を超えることも珍しくありません。繁忙期と閑散期の差はありますが、年間平均で**60%〜70%**の高い稼働率を維持できる可能性が高いです。特に、駅から徒歩圏内にある物件は、旅行客から人気が高いため、高い稼働率を期待できます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。

  • 月額費用:

    • 家賃: 110,000円

    • 光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約20,000円

    • Wi-Fi費用: 約5,000円

    • 消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約10,000円

    • 清掃委託費: 1回6,000円（月18回清掃と仮定）: 108,000円

    • 合計月額費用: 253,000円

  • 月間売上（想定）:

    • 京都市の宿泊相場は、1泊2人利用で15,000円〜25,000円程度。この物件は1DKのため、1泊20,000円に設定。

    • 月間稼働率を60%（年間219泊）と仮定。

    • 月間売上: 20,000円 × 30日 × 60% = 360,000円

  • 想定年間利益:

    • 月間売上360,000円 - 月間費用253,000円 = 月間利益107,000円

    • 年間利益: 107,000円 × 12ヶ月 = 1,284,000円

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記のシミュレーションでは、月間利益は約10.7万円、年間利益は約128万円と、十分な収益が期待できる結果となりました。しかし、さらに収益性を高めるために、以下のアイデアを検討してみてください。

  • 高単価プランの提供:

    • コンセプト特化: 京都らしい和のテイストや、おしゃれなデザイナーズ空間を演出することで、高単価を設定できます。

    • カップル向け: 1DKという間取りはカップルや一人旅に適しています。特別感を演出したロマンチックな内装や、特別なアメニティを用意して高単価プランを作りましょう。

  • ターゲット層の明確化:

    • 長期滞在プラン: 観光客だけでなく、ワーケーションや留学の学生など、長期滞在のゲストをターゲットにすることで、清掃費用を抑えつつ安定した収益を得られます。

    • 小規模イベント・撮影スペース: 「レンタルスペース可」という特徴を活かし、小規模な撮影会やワークショップなどのスペース貸しサービスを提供することで、新たな収益源を確保できます。

この物件は、高額な初期投資と家賃をカバーできるだけのポテンシャルを秘めています。京都市という立地を最大限に活かし、ターゲットに響くコンセプトを明確にすることが、成功の鍵となるでしょう。ただし、まずは行政への許認可をクリアできるかどうかが最優先課題です。

カテゴリ： kansai, kyoto