物件情報
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物件名: 非公開
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所在地: 鹿児島県指宿市開聞川尻5547
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交通: JR指宿枕崎線 薩摩川尻駅 徒歩23分
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家賃: 2.5万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 敷金2ヶ月 / 礼金なし
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間取り/広さ: 2LK / 建物約62.87㎡、敷地約475㎡（143坪）
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築年数: 不明
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特徴: 商業利用可（民泊も含む）、ペット可、駐車場3台以上可、更新料不要、DIY可
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な低コスト: 月額2.5万円という破格の賃料は、収益性を確保する上で最大の武器となります。ランニングコストを極限まで抑えられます。
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広い敷地と付加価値: 143坪の広大な敷地を活かして、ドッグランや家庭菜園、アウトドアリビングなどを設置できます。これは、他の物件にはないユニークな体験となり、集客力を高めます。
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明確な民泊利用の許可: 「商業利用可」と明記されており、民泊事業の承諾を得やすい点が大きな強みです。
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駐車場完備: 地方での民泊運営には必須となる駐車場が無料で3台以上確保されており、車で来るゲストに対応できます。
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絶景ロケーション: 開聞岳を間近に望むロケーションは、ゲストにとって特別な体験となり、レビューの向上にも繋がります。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅から徒歩23分と非常に遠く、自家用車やレンタカーがないゲストの集客は現実的ではありません。
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築年数: 築年数が不明であり、建物の老朽化や設備の故障が懸念されます。
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地方の需要: 都心部と比べて観光客の絶対数が少ないため、稼働率の確保が難しい可能性があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストと、ユニークな付加価値を活かして収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 10,000円（地方の絶景物件としての付加価値を考慮）
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年間平均稼働率: 25%（地方の観光需要と駅からの距離を考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 2.5万円 × 12ヶ月 = 300,000円
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その他年間運営費: 500,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 10,000円 × 365日 × 0.25（稼働率） = 912,500円
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年間経費: 300,000円（家賃） + 500,000円（その他経費） = 800,000円
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想定年間利益: 912,500円 - 800,000円 = 112,500円
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このシミュレーション結果は、年間で約11万円の利益が見込めることを示しています。家賃が極めて低いため、稼働率が低くても事業として成立するポテンシャルを秘めていると言えます。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、低コストという強みを最大限に活かし、特定のゲスト層に響くようなユニークな体験を提供することが不可欠です。
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ターゲットを明確化: 車で移動する国内の旅行客、ペットを連れた家族連れ、家庭菜園や田舎暮らしに興味がある長期滞在者など、具体的なターゲットに特化します。
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付加価値の創出: 広大な敷地を活かし、バーベキューセットやキャンプ用品、焚き火台などを提供します。ドッグランや家庭菜園を本格的に整備し、ゲストに特別な体験を提供することで、集客力を高めます。
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SNSを活用した集客: 開聞岳の絶景や、敷地内で楽しめるアクティビティを写真や動画で魅力的に発信します。InstagramやYouTubeなどを活用し、物件の魅力を最大限にアピールすることが重要です。