物件情報
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物件名: 18092 大西コーポ
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所在地: 北海道札幌市白石区菊水元町一条
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交通: JR函館本線 白石駅 徒歩30分
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家賃: 36,000円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/広さ: 2LDK / 50㎡
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築年数: 1979年9月（築46年）
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特徴: 民泊可、敷金・礼金無料、初月家賃無料、浴槽と水栓新品、ペット相談可
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掲載URL: https://jmty.jp/hokkaido/est-hou/article-est_ec_18092
民泊適正評価
良い点
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超低コスト: 月額3.6万円という破格の賃料は、収益性を確保する上で最大の武器となります。ランニングコストを極限まで抑えられます。
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初期費用を大幅に削減: 敷金、礼金、初月家賃がすべて無料なため、事業開始のハードルが極めて低い点が最大のメリットです。
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民泊への高い理解: 「民泊可！」と明確に記載されており、オーナーが民泊事業に前向きな姿勢であることがわかります。
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2LDKの間取り: 50㎡の広さを持つ2LDKは、ファミリーやグループの宿泊需要に対応でき、客単価を上げられます。
悪い点
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立地: JR白石駅から徒歩30分というアクセスは非常に悪く、公共交通機関を利用する観光客の集客は極めて困難です。
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築年数の古さ: 築46年と非常に古く、建物の老朽化や設備の故障が懸念されます。
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競争: 札幌は民泊物件が多く、立地が良くないこの物件は、駅近の物件との競争に勝つのが難しいでしょう。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストを活かしつつ、立地の課題を考慮して収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 8,000円（札幌郊外の2LDK物件として妥当な価格）
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年間平均稼働率: 25%（駅徒歩30分という致命的な立地を考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 3.6万円 × 11ヶ月 = 396,000円（初月無料のため）
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その他年間運営費: 700,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 8,000円 × 365日 × 0.25（稼働率） = 730,000円
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年間経費: 396,000円（家賃） + 700,000円（その他経費） = 1,096,000円
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想定年間利益: 730,000円 - 1,096,000円 = -366,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約36.6万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。家賃が非常に安いというメリットがあっても、駅からの距離による集客の難しさが、収益性を大きく圧迫する結果となりました。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で民泊事業を成功させるには、赤字を回避するための徹底した戦略と、ゲストの満足度を高める工夫が不可欠です。
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ターゲットを明確化: 観光客ではなく、車で移動するビジネス客や、近隣の病院・学校の滞在者など、特定のニーズを持つゲストにターゲットを絞ります。有料でも駐車場を魅力としてアピールしてください。
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価格競争力: 周辺のホテルや他の民泊物件と比較し、圧倒的な低価格を武器にすることで、集客力を高めます。
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費用削減の徹底: 清掃を自分で行う、消耗品を安価なもので統一するなど、運営コストを徹底的に削減し、収支改善に努める必要があります。