物件情報
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物件名: 丸山町アパート101号
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所在地: 兵庫県神戸市長田区丸山町1-7-28
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交通: 神戸電鉄 丸山町駅 徒歩14分
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家賃: 2.9万円（入居1ヶ月目無料）
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/広さ: 2DK / 33.36㎡
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築年数: 築64年
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特徴: 民泊可能、敷金・礼金・更新料ゼロ、オーナー直接契約、インターネット無料、ペット相談可、家具・家電付き
民泊適正評価
良い点
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驚異的な低コスト: 賃料月額2.9万円、敷金・礼金・管理費ゼロという圧倒的な低コストは、他の物件にはない最大の強みです。収益性を最大化できます。
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民泊への高い理解: 「民泊」と明確に記載されており、オーナーが民泊事業に前向きな姿勢であることがわかります。
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インターネット無料: ゲストにとって必須のインターネットが無料で利用できるため、ゲストの満足度を高め、運営費用を削減できます。
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初期費用を大幅に削減: 敷金・礼金ゼロに加え、入居1ヶ月目の家賃も無料なため、事業を始める上での初期投資を極限まで抑えられます。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅まで徒歩14分と遠く、公共交通機関をメインに利用するゲストには不便です。
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築年数の古さ: 築64年と非常に古いため、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクが高いです。
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間取りの制約: 2DK、33.36㎡という間取りは、大人数での宿泊には適していません。ターゲットを少人数の旅行客に絞る必要があります。
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2年以内の解約金: 2年未満の解約時に家賃2ヶ月分の解約金が発生するリスクがあります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストを活かし、収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 8,000円（低コストを活かし、ターゲットを絞りやすくする）
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年間平均稼働率: 40%（駅からの距離や築年数を考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 2.9万円 × 11ヶ月 = 319,000円（初月無料のため）
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その他年間運営費: 500,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 8,000円 × 365日 × 0.40（稼働率） = 1,168,000円
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年間経費: 319,000円（家賃） + 500,000円（その他経費） = 819,000円
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想定年間利益: 1,168,000円 - 819,000円 = 349,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約34万円の利益が見込めることを示しています。賃料が非常に安いため、稼働率が多少変動しても、事業として十分に成立するポテンシャルを秘めていると言えます。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件は、低コストという強みを最大限に活かし、ゲストの満足度を高めることが成功の鍵となります。
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ターゲットを明確化: 1〜2名の少人数の旅行客や、長期滞在のビジネス客など、ターゲットを絞り込みます。低価格を求めるゲストにとっては非常に魅力的な選択肢となります。
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内装の工夫: 築64年という古さを「レトロ」「ヴィンテージ」として魅力に変えるような内装に仕上げ、コンセプトを明確にします。
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アクセスの利便性を補う: 駅からのアクセス情報を丁寧に案内したり、バス停の位置を分かりやすく示すなど、交通の不便さを補う工夫が必要です。
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SNSを活用した集客: 物件の写真だけでなく、周辺のグルメ情報や観光スポット、地元ならではの体験などをSNSで積極的に発信し、集客力を高めます。