物件情報
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物件名: 腰越2丁目13-15戸建
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所在地: 神奈川県鎌倉市腰越2丁目
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交通: 江ノ島電鉄 腰越駅 徒歩2分
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家賃: 96.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 96.8万円
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間取り/広さ: 貸店舗 / 146.93㎡
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築年数: 1984年10月（築41年）
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特徴: 簡易宿泊施設におすすめ、江ノ島・腰越漁港目の前、国道134号線沿い、駐車場あり
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掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170239707/00278181/x01170239707.html
民泊適正評価
良い点
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最高のロケーション: 腰越漁港の目の前、江ノ電の駅からも徒歩2分という立地は、インバウンド観光客にとって大きな魅力です。江ノ島や湘南の海へのアクセスも抜群です。
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民泊への高い理解: 「簡易宿泊施設を運営したい方におすすめ」と明確に記載されており、事業を始める上でのオーナーの理解度が非常に高いです。
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広い空間: 146㎡という広大な面積は、大人数での宿泊需要に応えられます。
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ユニークな景観: 漁港や海を望むロケーションは、他の民泊施設との差別化に繋がり、高単価を設定しやすい強みとなります。
悪い点
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圧倒的な高コスト: 月額96.8万円という賃料は、収益化の最大のハードルです。これを回収するには、超高単価かつ超高稼働率を維持する必要があります。
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貸店舗物件: 元々が店舗のため、シャワーやキッチンといった住宅設備が不足しており、大規模なリフォームが必須となります。
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築年数の古さ: 築41年と古いため、リノベーション費用に加え、予期せぬ修繕費用が発生するリスクがあります。
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初期費用: 礼金が96.8万円と高額で、初期投資が大きくなります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最高の立地を活かし、超高単価・高稼働率を前提に収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 60,000円（観光地の一等地、広い空間を考慮）
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年間平均稼働率: 70%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 96.8万円 × 12ヶ月 = 11,616,000円
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その他年間運営費: 3,000,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 60,000円 × 365日 × 0.70（稼働率） = 15,330,000円
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年間経費: 11,616,000円（家賃） + 3,000,000円（その他経費） = 14,616,000円
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想定年間利益: 15,330,000円 - 14,616,000円 = 714,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約71万円の利益が見込めることを示しています。非常に高額な賃料を支払っても、黒字を達成できるポテンシャルはありますが、わずかな稼働率の変動が赤字に直結する、非常にリスクの高いビジネスだと言えます。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件は、最高のロケーションという強みを最大限に活かし、高コストを上回るだけの価値を提供することが成功の鍵となります。
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超高級路線に特化: 1泊10万円以上の設定でも宿泊者が現れるような、高級ホテルに匹敵する内装やサービスを提供します。
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ターゲットを明確化: 富裕層のインバウンド観光客や、特別なイベント（撮影、パーティーなど）での利用をメインに集客することで、高単価な予約を確保します。
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リノベーションへの投資: 貸店舗という状態から、ゲストが快適に過ごせる居住空間へと大規模なリノベーションを行うことが不可欠です。