物件情報
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物件名: 腰越2丁目13-17戸建
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所在地: 神奈川県鎌倉市腰越2丁目
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交通: 江ノ島電鉄 腰越駅 徒歩2分
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家賃: 148.5万円
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管理費等: 55,000円
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敷金/礼金: なし / 148.5万円
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間取り/広さ: 貸店舗・事務所 / 153.6㎡
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築年数: 1979年2月（築46年8ヶ月）
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特徴: 簡易宿泊施設におすすめ、大規模リフォーム済み、居抜き、プール・庭付き、駐車場あり
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掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170244207/00278181/x01170244207.html
民泊適正評価
良い点
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最高のロケーション: 腰越漁港の目の前、江ノ電の駅からも徒歩2分という立地は、インバウンド観光客にとって最高の魅力です。
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居抜き物件: 大規模なリフォームが施され、家具や家電も一部残されているため、初期費用や準備期間を大幅に短縮できます。
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圧倒的な付加価値: 管理費にプールと庭の維持管理費が含まれており、他の物件にはない高級感とエンターテイメント性を提供できます。
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広い空間と駐車場: 153.6㎡の広さで大人数に対応でき、複数台の駐車場も完備しているため、様々な層の集客が可能です。
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民泊への高い理解: 「簡易宿泊施設を運営したい方におすすめ」と明確に記載されています。
悪い点
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超高額なコスト: 月額154万円という家賃・管理費は、収益化の最大のハードルです。
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築年数: 築46年と古いため、リフォーム済みとはいえ、予期せぬ設備の不調や修繕リスクはゼロではありません。
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高額な初期費用: 礼金が148.5万円と高額なため、多額の現金を用意する必要があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最高の立地とユニークな設備を活かし、超高単価・高稼働率を前提に収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 80,000円（観光地の一等地、広い空間と付加価値を考慮）
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年間平均稼働率: 70%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃・管理費: 154万円 × 12ヶ月 = 18,480,000円
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その他年間運営費: 3,000,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 80,000円 × 365日 × 0.70（稼働率） = 20,440,000円
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年間経費: 18,480,000円（家賃・管理費） + 3,000,000円（その他経費） = 21,480,000円
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想定年間利益: 20,440,000円 - 21,480,000円 = -1,040,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約104万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。高額な賃料が、最高の立地と設備による売上を上回る結果となりました。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件は、最高のロケーションという強みを最大限に活かし、高コストを上回るだけの価値を提供することが成功の鍵となります。
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超高級路線に特化: 1泊10万円以上の宿泊単価を設定できるような、最高級の内装やサービスを提供します。
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ターゲットを明確化: 富裕層のインバウンド観光客や、特別なイベントでの利用に特化することで、高単価な予約を確保します。
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コスト管理の徹底: 居抜き物件のメリットを活かし、初期費用を極限まで抑えるとともに、運営コストを徹底的に管理することが不可欠です。