物件情報
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物件名: 梅島戸建て
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所在地: 東京都足立区島根2
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交通: 東武伊勢崎線 梅島駅 徒歩19分、東武伊勢崎線 西新井駅 徒歩19分
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家賃: 15万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 30万円 / 15万円
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間取り/広さ: 1LDK / 49.77㎡
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築年数: 1974年6月（築52年）
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特徴: 民泊可能、DIY可能、事務所利用可、ペット相談、バス停まで直ぐ
民泊適正評価
良い点
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手頃な賃料: 都内で戸建てが月額15万円という賃料は破格であり、ランニングコストを大幅に抑えられます。
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民泊への高い理解: 「民泊可」「民泊相談」と明確に記載されており、安心して事業を始められます。
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DIY可能: 築古物件ですが、自由にDIYできるため、自分の理想のコンセプトを反映した民泊施設を作り上げることができます。
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広い間取りとバス停の近さ: 1LDKで49㎡という広さは、ファミリーやグループの利用に適しており、バス停が近い点も利便性を高めます。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅まで徒歩19分と遠く、公共交通機関をメインに利用するゲストには不便です。
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築年数の古さ: 築52年と非常に古いため、リフォーム費用に加え、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクが高いです。
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収容人数: 掲載情報では10名以上宿泊可とありますが、49㎡という広さを考慮すると、ゲストの快適性を保つためには最大6名程度が現実的です。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の強みである低コストと、より現実的な宿泊人数・稼働率で収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 22,000円（6名収容を想定）
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年間平均稼働率: 50%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 15万円 × 12ヶ月 = 1,800,000円
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その他年間運営費: 1,500,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 22,000円 × 365日 × 0.50（稼働率） = 4,015,000円
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年間経費: 1,800,000円（家賃） + 1,500,000円（その他経費） = 3,300,000円
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想定年間利益: 4,015,000円 - 3,300,000円 = 715,000円
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このシミュレーション結果は、年間で約71万円の利益が見込めることを示しています。当初の期待値（前回のシミュレーション）よりは低いものの、賃料の安さから、十分に事業として成立するポテンシャルを秘めていると言えます。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件は、適切な戦略とリスク管理ができれば、堅実なリターンを得られる可能性を秘めています。
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ターゲットを明確化: 友人グループや大家族、ビジネス客など、最大6名という人数を活かしたグループ需要に特化します。
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DIYで魅力を高める: 自由にDIYできる点を活かし、内装をゲストが快適に過ごせるデザインに仕上げることで、稼働率の向上を図ります。
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交通の不便さを補う: 駅からの距離が遠いため、最寄りのバス停からのアクセス情報や、周辺の観光スポットへの移動手段を丁寧に案内するなど、ゲストの利便性を高める工夫が必要です。
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リスクヘッジの徹底: 築年数の古さを考慮し、水回りや主要な設備の点検・修繕を計画的に行い、予期せぬ出費に備えることが重要です。