物件情報
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物件名: 華立ビル
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所在地: 東京都中央区銀座3丁目13-19
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交通: 東京メトロ日比谷線 東銀座駅 徒歩2分
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賃料: 140万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 6ヶ月分 / 1ヶ月分
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使用部分面積: 64.92㎡
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築年月: 2022年1月（築3年9ヶ月）
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特徴: 民泊使用等相談可能、銀座アドレス、エレベーターあり、定期借家5年
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掲載URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/4/1370190019571/137019/x41370190019571.html
民泊適正評価
良い点
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最高の立地: 銀座の一等地であること、そして東銀座駅から徒歩2分というアクセスは、国内外の観光客やビジネス客にとって最高の魅力です。
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築浅で清潔: 築3年9ヶ月と非常に新しく、モダンな内装や設備が整っているため、大規模な修繕が不要です。
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民泊への理解: 「民泊使用等相談可能」と明記されており、民泊事業の認可が下りやすい環境です。
悪い点
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圧倒的な賃料: 月額140万円という家賃は、通常の民泊事業では回収が非常に困難です。このコストを補うためには、超高単価かつ超高稼働率が必須となります。
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貸事務所物件: 元々が事務所のため、シャワーやキッチン、ベッドルームといった民泊に必要な設備が整っていません。これらの設備を整えるための大規模なリフォーム費用と時間がかかる可能性があります。
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定期借家契約: 契約期間が5年と定められているため、長期的な事業計画を立てる上での不確実性があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の課題である高額な賃料を考慮し、収支シミュレーションを行います。銀座という立地を最大限に活かし、宿泊単価と稼働率を非常に高く設定した場合でも、収益化は難しいと想定されます。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 60,000円（高級路線を想定）
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年間平均稼働率: 75%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 140万円 × 12ヶ月 = 16,800,000円
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その他年間運営費: 3,000,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 60,000円 × 365日 × 0.75（稼働率） = 16,425,000円
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年間経費: 16,800,000円（家賃） + 3,000,000円（その他経費） = 19,800,000円
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想定年間利益: 16,425,000円 - 19,800,000円 = -3,375,000円
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このシミュレーション結果は、この物件が民泊事業として運営した場合、年間約337万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。高単価・高稼働率でも、賃料の高さが大きな壁となります。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件で収益を上げるには、一般的な民泊運営とは異なる、以下のような大胆な戦略が必要です。
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超富裕層向けに特化: 一般の旅行客ではなく、VIPや富裕層をターゲットにした超高単価のサービスを提供します。1泊10万円以上の設定でも予約が入るような、唯一無二の付加価値を創出することが求められます。
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リノベーション費用を徹底的に抑える: シャワーやキッチンを必要最低限に抑えるなど、初期投資を可能な限り削減します。
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宿泊以外の収益源を確保: 短期的な貸し出し（撮影スタジオ、会議室など）や、長期的な法人契約を組み合わせて、安定した収入源を確保することも検討できます。