物件情報
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物件名: 一戸建て
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所在地: 岐阜県養老郡養老町下笠
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交通: 養老鉄道 養老駅
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家賃: 4.8万円（事業用途は9.6万円）
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管理費等: 0円
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敷金/礼金: なし / なし
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間取り/広さ: 4DK / 77.01㎡
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築年数: 築40年
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特徴: 民泊相談可能、リフォームフリー、DIY可、駐車場2台分、初期費用無料
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な初期費用の安さ: 敷金・礼金・仲介手数料・更新料がすべて無料で、フリーレント1ヶ月という好条件は、事業を始める際の初期投資をほぼゼロに抑えられます。
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DIY自由: 「リフォームフリー」なため、築古物件でも自分の理想の内装を自由に作り込めます。
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民泊への高い理解: 「民泊、ゲストハウス...など相談可能」と明記されており、オーナーの事業への理解が深い点が大きなメリットです。
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手頃な賃料: 事業用途で家賃が2倍になっても月9.6万円であり、4DKの広さを考えると都心部の物件と比較して非常に安価です。
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駐車場完備: 車社会の地域で駐車場が2台分あるのは、国内旅行客をターゲットにする上で大きな強みです。
悪い点
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家賃が2倍に: 民泊事業として利用する場合、家賃が2倍になる点が最大のデメリットです。
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築年数の古さ: 築40年と非常に古いため、内装や設備（水回り、配管など）の老朽化による予期せぬ修繕費用が発生するリスクがあります。
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立地の不便さ: 養老鉄道「養老駅」が最寄りとありますが、主要な観光地からは離れており、車が必須となります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件の最大の弱点である「事業用途で家賃2倍」という条件が収益にどう影響するか、より厳しく、現実的な**稼働率30%**で収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円（DIYによる内装の差別化を考慮）
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年間平均稼働率: 30%（地方都市であることを考慮）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 9.6万円 × 12ヶ月 = 1,152,000円
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その他年間運営費: 600,000円（清掃費、消耗品、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.30（稼働率） = 1,642,500円
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年間経費: 1,152,000円（家賃） + 600,000円（その他経費） = 1,752,000円
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想定年間利益: 1,642,500円 - 1,752,000円 = -109,500円
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このシミュレーション結果は、年間で約11万円の赤字になる可能性が高いことを示しています。稼働率をあと10%上げると、収益が赤字から黒字に転換できると想定できます。この物件の「家賃が2倍になる」という条件が、収益性を大きく左右する最大の要因となります。
この物件で民泊を成功させるには？
この物件は、初期投資の安さとDIYの自由度がある一方で、収益化のハードルが非常に高い物件です。赤字を回避し、利益を出すためには、以下のような大胆な戦略が必要です。
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宿泊単価の大幅な引き上げ: 1泊あたりの単価を20,000円以上まで引き上げられるような、特別な付加価値（例：高級な内装、特別な体験プラン）を創造する必要があります。
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DIYで徹底的にコスト削減: 内装工事や修繕を業者に依頼せず、可能な限り自身で行うことで、初期費用だけでなく、今後のランニングコストも抑えなければなりません。
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多角的な収益源の確保: 民泊だけでなく、撮影スタジオやイベントスペース、レンタルスペースとしての活用も並行して行うことで、安定した収益源を確保しましょう。