物件情報
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物件名: 梅島戸建て
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住所: 東京都足立区島根２丁目
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交通: 東武伊勢崎線 梅島駅 徒歩19分、西新井駅 徒歩19分
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賃料: 15万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 1ヶ月
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広さ: 49.77㎡（1LDK）
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築年月: 1974年6月(築51年4ヶ月)
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特徴: 民泊可、10名以上宿泊可、一戸建て、DIY可、メゾネット、ペット可
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詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/1/030H100459394224/179857001/x1030H100459394224.html
民泊適正評価
良い点
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民泊への高い理解: 「民泊可」と明記されており、オーナーの事業への理解が深い点が大きなメリットです。
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一戸建ての優位性: 集合住宅と違い、隣室への騒音などを気にせず、グループやファミリーが自由に過ごせる空間を提供できます。
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安価な賃料: 都内の一戸建てで月額15万円という賃料は破格であり、ランニングコストを大幅に抑えられます。
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柔軟な交渉: 「何でもご相談ください」とあり、初期費用やリフォーム、事業形態などについて柔軟な交渉が期待できます。
悪い点
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築年数の古さ: 築51年と非常に古いため、水道管の老朽化や雨漏り、シロアリ被害など、予期せぬ修繕費用が発生するリスクが非常に高いです。
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駅から遠い: 最寄り駅まで徒歩19分という距離は、特に荷物が多い観光客にとって大きなデメリットとなります。バス停が近い点を活かした案内が不可欠です。
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不適切な宿泊人数設定のリスク: 広告では「10名以上宿泊可」とありますが、49.77㎡という広さでは、6名程度が快適に過ごせる現実的な人数です。無理に大人数を収容すると、ゲストの満足度が低下し、口コミ評価の悪化につながる可能性があります。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件を、ゲストの快適性を重視した6名での宿泊に特化した民泊として運営すると仮定し、1泊2万円で収支をシミュレーションします。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 20,000円
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年間平均稼働率: 70%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 15万円 × 12ヶ月 = 1,800,000円
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その他年間運営費: 960,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.70（稼働率） = 5,110,000円
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年間経費: 1,800,000円（家賃） + 960,000円（その他経費） = 2,760,000円
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想定年間利益: 5,110,000円 - 2,760,000円 = 2,350,000円
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1泊2万円という現実的な価格設定でも、年間で約235万円の利益が見込めます。この収益は、家賃を十分にカバーし、事業として安定した運営が可能であることを示しています。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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ターゲットの明確化: 駅からの距離を考慮し、交通の便よりも「安価に大人数で泊まれる」「プライベートな空間」といった価値を求めるゲストに特化します。
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リノベーションで付加価値: DIYが可能なため、築古を活かしたレトロな内装や、大人数で使える大きなダイニングテーブルを設置するなど、独自のコンセプトで差別化を図ります。
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周辺情報の提供: 駅から離れている分、近隣のバス停やスーパー、飲食店、公園などの情報をまとめたオリジナルのガイドブックを作成し、ゲストの利便性を高めます。