物件情報
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物件名: （物件名なし）
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住所: 東京都港区芝３丁目
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交通: 都営三田線 芝公園駅 徒歩3分、都営大江戸線 赤羽橋駅 徒歩8分、都営浅草線 三田駅 徒歩10分
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賃料: 27万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月 / 1ヶ月
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広さ: 37.49㎡
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築年月: 1990年2月(築35年8ヶ月)
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特徴: 民泊可能、飲食店可・スケルトン、引渡可能時期あり、保証料100%
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詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6984715460/00212162/x06984715460.html
民泊適正評価
良い点
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最高の立地: 港区芝公園駅徒歩3分という、都心の一等地にある点が最大の強みです。東京タワーが近く、ビジネス客や観光客からの高い需要が常に見込めます。
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民泊への理解: 備考欄に「民泊可能！」と明記されており、安心して事業を始められます。
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自由な空間づくり: スケルトンであるため、内装を完全に自由に設計できます。ターゲット層に合わせたオリジナルの内装や設備を導入し、競合との差別化を図れます。
悪い点
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高額なリノベーション費用: スケルトン物件は、住居として利用するための内装工事、水回り、電気・ガス配線などの設備工事に莫大な初期投資が必要です。数百万円単位の費用がかかることを覚悟しなければなりません。
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高額な賃料: 月額27万円と、都心の中でも非常に高額な固定費となります。この家賃を毎月支払いながら、初期投資を回収するのは容易ではありません。
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敷引・償却の存在: 敷金2ヶ月分は契約時に償却されるため、退去時に返金されません。実質的な初期費用が高くなります。
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築年数の古さ: 築35年と古いため、スケルトン工事後も建物の老朽化による予期せぬトラブルが発生するリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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リノベーション費用と期間の正確な見積もり: 契約前に、内装や水回り工事の費用と期間を複数の業者から取得し、事業計画に正確に組み込みましょう。
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民泊・旅館業許可の条件: 港区の民泊条例や、旅館業許可取得に必要な条件を事前に確認し、許可取得が可能かどうかを判断しましょう。
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賃貸保証会社の利用: 保証料が賃料総額の100%と高額です。これも初期費用として計算に含める必要があります。
運営した場合の想定年間利益
この物件を民泊運営すると仮定し、収益シミュレーションを行います。ただし、この計算には莫大な初期投資（リノベーション費用）は含まれていないことに注意してください。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 20,000円
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年間平均稼働率: 80%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 27万円 × 12ヶ月 = 3,240,000円
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その他年間運営費: 600,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収益計算:
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年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.80（稼働率） = 5,840,000円
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年間経費: 3,240,000円（家賃） + 600,000円（その他経費） = 3,840,000円
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想定年間利益: 5,840,000円 - 3,840,000円 = 2,000,000円
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この物件は、高い稼働率と単価を維持できれば、年間200万円の利益が見込めます。しかし、この利益で初期投資を何年で回収できるかを慎重に計算する必要があります。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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コンセプトの明確化: 東京タワーや芝公園の眺望を活かした内装にしたり、ビジネスマン向けの機能を充実させたりするなど、明確なターゲット設定を行います。
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高付加価値サービスの提供: 港区という立地を活かし、高級アメニティの提供、コンシェルジュサービス、近隣のレストラン予約代行など、高単価に見合う付加価値を提供します。
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運営の効率化: 高額な家賃をカバーするため、スマートロックや無人チェックインシステムを導入し、人件費を徹底的に削減します。