物件情報
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物件名: MODEビル
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所在地: 東京都板橋区上板橋3
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交通: 東武東上線/上板橋駅 徒歩6分、東武東上線/東武練馬駅 徒歩13分
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賃料: 18万円
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管理費等: 5,500円
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月
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間取り/広さ: 2LDK / 54.83㎡
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築年月: 1990年4月（築36年）
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特徴: 民泊可能、角部屋、最上階、ルーフバルコニー、ネット使用料不要、JCOM無料
民泊適正評価
良い点
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民泊可能物件: 「民泊可能」と明記されており、安心して事業を始められる点が最大の強みです。
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駅からの近さ: 徒歩6分という好立地は、ゲストにとって大きな魅力となります。
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充実した設備: バストイレ別、システムキッチン、独立洗面台など、住居としての設備が整っているため、初期投資を抑えられます。
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ランニングコスト削減: JCOMが無料で利用できるため、インターネット料金を節約できます。
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希少性: 最上階の角部屋でルーフバルコニー付きという物件は希少性が高く、競合物件との差別化を図れます。
悪い点
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築年数の古さ: 築36年と古いため、水回りや建物の老朽化による予期せぬ修繕費用が発生するリスクを考慮する必要があります。
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高額な保証料: 初回保証料が賃料総額の100%と高額なため、初期費用が上乗せされます。
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騒音トラブルの可能性: 民泊利用は可能ですが、近隣住民とのトラブルを避けるために、騒音やゴミ出しのルールを徹底する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的な条件: 「民泊可能」とありますが、民泊新法（住宅宿泊事業法）での運営か、旅館業法での許可が必要かなど、具体的な条件を不動産会社に確認しましょう。
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保証会社の詳細: 初回保証料が100%と高いため、具体的な金額と支払い条件を事前に確認することが重要です。
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築古物件のリスク: 内見時に水回りや配管、壁のひび割れなどをしっかりチェックし、必要であればリフォームの可否や費用について相談しましょう。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件を民泊運営すると仮定し、収支シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 20,000円（2LDK、駅からの近さを考慮）
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年間平均稼働率: 80%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃・管理費: 18.55万円 × 12ヶ月 = 2,226,000円
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その他年間運営費: 960,000円（清掃費、消耗品、手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.80（稼働率） = 5,840,000円
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年間経費: 2,226,000円（家賃・管理費） + 960,000円（その他経費） = 3,186,000円
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想定年間利益: 5,840,000円 - 3,186,000円 = 2,654,000円
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このシミュレーションは、年間で約265万円の利益が見込めることを示しており、高い収益ポテンシャルを秘めています。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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コンセプトの明確化: ルーフバルコニーを活かし、都心の夜景を楽しめる「特別な空間」として売り出すことで、高単価を狙えます。
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ターゲットの最適化: 2LDKの間取りから、ファミリー層や友人グループに特化した設備（大型テーブル、ゲームなど）を導入します。
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JCOM無料の活用: 映画やドラマの見放題サービスを導入するなど、エンタメ環境を充実させ、ゲストの満足度を高めます。