物件情報
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物件名: 朝宮レジデンス
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所在地: 愛知県一宮市小信中島
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交通: 尾西線「奥町」駅 徒歩25分
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賃料: 138,000円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / なし
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保証金/償却: 3ヶ月分 / 50%
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間取り/広さ: ワンルーム / 56.11㎡
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特徴: 貸主様民泊承諾済み、ガレージ付き（2台駐車可能）、ペット相談、事務所利用可能
民泊適正評価
良い点
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民泊可能であることの明記: 「貸主様 民泊承諾済み物件」と明確に記載されており、安心して事業を始められる点が最大の強みです。
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強力な付加価値: 駐車場が無料で2台分も付いている点は、車で移動するゲストにとって非常に大きな魅力です。近隣にコストコがあることからも、車利用客の需要が見込めます。
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広々とした空間: 56.11㎡のワンルームは非常に広いため、ゆったりと過ごしたいカップルや、少人数のグループ客をターゲットにできます。
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初期費用を抑えられる: 敷金・礼金が「なし」のため、初期費用を抑えることができます。
悪い点
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公共交通機関からの距離: 最寄り駅から徒歩25分という立地は、車を利用しない観光客やビジネス客にとっては大きなデメリットとなります。この物件のターゲットは車利用客に絞る必要があります。
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保証金が戻らないリスク: 保証金は3ヶ月分と高額で、50%が償却されるため、初期費用として69,000円（138,000円 × 0.5）が差し引かれる点に注意が必要です。
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行政審査の不確実性: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営可否は行政の審査によって判断されます。審査に通らないリスクも考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的な条件: 貸主様が承諾している民泊運営が、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づくものか、旅館業法での許可が必要かなど、運営形態の詳細を不動産会社に確認しましょう。
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行政審査の進め方: どのような書類が必要で、審査にどれくらいの期間がかかるかなど、事前に確認しておくことが重要です。
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保証金の償却: 契約前に、保証金の償却が具体的にいつ、どのような条件で発生するのか、書面で確認しましょう。
運営した場合の収支シミュレーション
この物件を民泊運営すると仮定し、収支シミュレーションを行います。駅からの距離を考慮し、稼働率は現実的な**60%**と設定します。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 18,000円（広さ、駐車場付きを考慮）
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年間平均稼働率: 60%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 13.8万円 × 12ヶ月 = 1,656,000円
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その他年間運営費: 720,000円（清掃費、消耗品、手数料など）
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収支計算:
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年間売上: 18,000円 × 365日 × 0.60（稼働率） = 3,942,000円
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年間経費: 1,656,000円（家賃） + 720,000円（その他経費） = 2,376,000円
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想定年間利益: 3,942,000円 - 2,376,000円 = 1,566,000円
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稼働率を現実的に設定しても、年間で約156万円の利益が見込めます。この物件の最大の強みである無料駐車場を活かせば、安定した収益が期待できます。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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ターゲットの明確化: 「車で旅行するファミリー」「出張での長期滞在者」など、特定のターゲット層に特化したアピールを行うことで、予約サイトでの露出を増やします。
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付加価値サービスの提供: 駐車場付きの強みを活かし、周辺の観光地情報（車でアクセスしやすい場所）や、長期滞在向けの割引プランなどを提供します。
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周辺情報の充実: 車で数分の場所にあるコストコやピアゴなどの買い物スポット、飲食店情報をまとめたガイドブックを作成し、ゲストの利便性を高めます。