物件情報
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物件名: （物件名なし）
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住所: 長野県上伊那郡箕輪町
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交通: JR飯田線 木ノ下駅
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賃料: 7万円（事業用は要相談）
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / なし
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広さ: 76.89㎡
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築年月: 1976年11月(築48年)
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特徴: 民泊可、リフォーム済み、駐車場3〜4台、初期費用0円（諸条件あり）、短期解約違約金あり
民泊適正評価
良い点
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柔軟な対応: 民泊やシェアハウス、会社の寮としての利用が相談可能であり、オーナーが事業に理解がある点は大きなメリットです。
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充実した設備: リフォーム済みで、エアコン、ウォシュレット付きトイレ、IHキッチン、ユニットバスなどが揃っているため、内装工事の初期費用を抑えられます。
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広々とした空間: 2LDKの76.89㎡という広さは、大人数や家族での滞在に最適です。
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駐車場完備: 地方では必須となる車でのアクセスを考慮し、3〜4台分の駐車スペースがあるため、遠方からの旅行客をターゲットにしやすいです。
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安価な賃料: 事業用賃料は未定ですが、交渉次第では都心の物件に比べて固定費を大幅に抑えることが可能です。
悪い点
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短期解約違約金: 1年未満の解約で家賃4ヶ月分、2年未満で3ヶ月分の違約金が発生するため、事業撤退のリスクを考慮する必要があります。
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「初期費用0円」の注意点: 広告では初期費用0円とありますが、家賃保証料や家財保険料は別途必要です。
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地方物件の集客力: 地方の民泊物件は、都心に比べて観光需要が限定的です。明確なコンセプトやターゲット層を設定しないと、高い稼働率を維持するのは困難です。
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築年数の古さ: 築48年と非常に古いため、リフォーム済みとはいえ、目に見えない部分での修繕費用が発生する可能性があります。
契約前に確認するポイント
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事業用賃料の具体的な金額: 事業用賃料の交渉を行い、ランニングコストを正確に把握しましょう。
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旅館業許可の可能性: 民泊新法に基づく180日制限での運営か、旅館業許可を取得するかで、収益性が大きく変わります。オーナーと協力して許可取得が可能か事前に確認することが重要です。
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設備の保証範囲: リフォーム済みとはいえ、築年数が古いため、入居後の設備の故障に対する大家さんの対応範囲を明確にしておくべきです。
運営した場合の想定年間利益
この物件を民泊運営すると仮定し、収益シミュレーションを行います。事業用賃料を家賃の約1.5倍の10万円として計算します。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円
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年間平均稼働率: 50%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 10万円 × 12ヶ月 = 1,200,000円
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その他年間運営費: 360,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収益計算:
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年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.50（稼働率） = 2,737,500円
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年間経費: 1,200,000円（家賃） + 360,000円（その他経費） = 1,560,000円
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想定年間利益: 2,737,500円 - 1,560,000円 = 1,177,500円
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このシミュレーションは、地方の民泊としては高い目標値ですが、この物件が持つポテンシャルを最大限に活かせれば、年間100万円以上の利益を見込めることを示しています。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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明確なコンセプト設定: 箕輪町という場所の魅力を活かし、家族向けに「自然体験の拠点」、夏山や冬のスキーを楽しむ人向けに「アクティビティの拠点」など、ターゲットを絞ったコンセプトを設定します。
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体験型コンテンツの提供: 付加価値を高めるために、地元農家と提携した収穫体験ツアーや、周辺の自然を満喫できるガイドツアーなど、宿泊以外のコンテンツを提供します。
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地域密着型マーケティング: SNSを活用して地域の情報を発信したり、地元のイベントと連携したりすることで、地域に根差した民泊として集客を図ります。