民泊物件  ·  11日 9月 2025

東京小岩駅徒歩5分で年間60万円の利益？民泊新法180日物件を徹底評価

物件情報

 

  • 物件名: （物件名なし）

  • 住所: 東京都江戸川区西小岩１丁目

  • 交通: ＪＲ総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩5分

  • 賃料: 10万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 2ヶ月 / 3ヶ月

  • 間取り: ワンルーム

  • 広さ: 18㎡

  • 築年月: 1995年3月(築30年7ヶ月)

  • 特徴: 民泊新法180日相談、駅徒歩5分

  • 詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987608704/00272308/x06987608704.html

 

民泊適正評価

 

良い点

  • 好立地: JR小岩駅から徒歩5分という駅近のロケーションは、民泊の成功において最も重要な要素の一つです。都心へのアクセスも良く、国内外の観光客やビジネス客からの需要が見込めます。

  • 民泊運営の許可: 「民泊新法180日相談」と明確に記載されているため、運営に関するトラブルのリスクが低く、安心して事業を始められます。

  • 比較的安価な賃料: 都心で駅徒歩5分のワンルームが10万円というのは、一般的な相場と比較しても安価な部類に入ります。

悪い点

  • 180日制限: 民泊新法に基づく運営では、年間180日しか営業ができません。家賃は12ヶ月分支払う必要があるため、営業していない期間の家賃が大きな負担となります。これが収益性を圧迫する最大の要因です。

  • 高額な初期費用: 敷金2ヶ月、礼金3ヶ月、仲介手数料1.1ヶ月と、初期費用が非常に高額です。この投資を回収するには、高い稼働率と宿泊単価を維持し続ける必要があります。

  • 手狭な空間: 18㎡という広さは、1人、最大でも2人利用が限界です。ファミリー層やグループ客の需要には応えられず、ターゲットが限定されます。

  • 築年数の古さ: 築30年以上経過しているため、設備の老朽化による予期せぬ修繕費用が発生するリスクも考慮すべきです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 180日制限の具体的な運用: 年間180日という制限の中で、どの時期に営業するかを事前に計画する必要があります。周辺のイベントや観光シーズンなどを把握し、高単価で稼働率を上げられる日数を最大限に確保しましょう。

  • 敷金・礼金の条件: 敷金から1ヶ月が償却される（敷引）ため、実質的な初期費用はさらに高くなります。

  • リフォームの可否: 室内写真がないため、内装の状態を確認し、必要に応じてリフォームが可能かオーナーに相談することも重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都心部の駅近物件は、民泊需要が非常に高いです。しかし、「180日全てを埋める」、つまり稼働率100%を維持することは、どんな物件であっても極めて高いハードルです。キャンセルや清掃日、予約サイトのシステムエラーなど、運営上の不確定要素を考慮すると、現実的には90%以上の稼働率を常に維持することは非常に困難です。この前提でのシミュレーションはあくまで理論上の最大値として捉えるべきでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

ユーザーからのご要望に基づき、180日全てが埋まると仮定して収益シミュレーションを行います。

  • 設定条件:

    • 1泊あたりの平均単価: 12,000円

    • 年間平均稼働率: 100%（180日全てが稼働）

    • 年間運営日数: 180日

    • 年間家賃: 10万円 × 12ヶ月 = 1,200,000円

    • その他年間運営費: 360,000円（水道光熱費、清掃費、消耗品、仲介手数料など）

  • 収益計算:

    • 年間売上: 12,000円 × 180日 × 1.00（稼働率） = 2,160,000円

    • 年間経費: 1,200,000円（家賃） + 360,000円（その他経費） = 1,560,000円

    • 想定年間利益: 2,160,000円 - 1,560,000円 = 600,000円

この物件は、180日という厳しい制限があるにもかかわらず、理論上は年間60万円の利益を生み出すポテンシャルを秘めています。しかし、この利益額は「180日フル稼働」という非常に楽観的な前提に基づいています。現実には、この利益額を安定して確保するのは困難なため、リスクを理解した上で運営に臨む必要があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

年間60万円という利益を確保するためには、以下のアイデアを徹底して実行する必要があります。

  1. 徹底的なコスト削減:

    • 清掃を外注せず自身で行う、消耗品をまとめ買いするなど、運営コストを極限まで抑えることが重要です。

  2. 繁忙期に集中:

    • 桜の時期やGW、年末年始など、宿泊単価が跳ね上がる時期に運営日数を集中させ、効率的に収益を上げます。

  3. 民泊＋αの運用:

    • 営業できない185日間は、オフィスや荷物置き場として活用する、あるいは近隣の事業者や個人に短期で貸し出すなど、民泊以外の収益源を確保することも検討に値します。

家賃が安くても、民泊新法の制約がある物件では、いかに固定費をペイするかがカギとなります。安易に「家賃が安いから儲かる」と判断せず、シミュレーションを重ねて慎重に検討することが、成功への第一歩です。

カテゴリ： tokyo, edogawaku