物件情報
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物件名: （物件名なし）
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住所: 東京都新宿区新宿5-8-10
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交通: JR山手線 新宿駅 徒歩13分、東京メトロ丸ノ内線 新宿三丁目駅 徒歩5分
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賃料: 38.5万円（税込）
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 3ヶ月
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広さ: 38.92㎡
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築年月: 不明
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特徴: 民泊相談可、他の号室で民泊運営中、オートロック、バストイレ同室、定期借家契約2年（再契約型）
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な好立地: 新宿駅と新宿三丁目駅から徒歩圏内という、国内外の観光客にとって最高のロケーションです。都内どこへ行くにも便利で、常に高い宿泊需要が見込めます。
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オーナーの理解: 「他の号室で民泊運営中」と明記されていることから、民泊事業へのオーナーの理解が深く、安心して運営を始められます。
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初期費用を抑えられる: 敷金がゼロ円のため、高額な家賃に比べて初期投資を抑えられます。
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コンパクトな広さ: 38.92㎡はワンルームとしては広めであり、最大4名程度の家族やグループでも快適に過ごせる空間を提供できます。
悪い点
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高額な賃料: 月額38.5万円という賃料は、収益性を圧迫する最大の要因です。これを回収するには、高い稼働率と高単価を維持する必要があります。
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築年数の不確かさ: 築年数が記載されていないため、内装や設備の老朽化による予期せぬ修繕費用が発生するリスクを考慮する必要があります。
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バストイレ同室: バストイレ同室という点は、日本人ゲストにとっては好まれにくい場合があります。
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契約期間の制限: 定期借家契約2年という期間は、長期的な事業計画を立てる上でリスクとなります。
契約前に確認するポイント
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正確な築年数と設備の状況: 契約前に、必ず築年数と内装・設備の老朽化具合を確認し、必要となるリフォーム費用を正確に把握しましょう。
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民泊・旅館利用の具体的な条件: 相談可能な具体的な条件や、許可取得の可能性について、オーナーと詳細に確認し、リスクを最小限に抑えましょう。
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再契約の条件: 2年後の再契約がどのように行われるか、条件が変更される可能性について事前に書面で確認することが重要です。
運営した場合の想定年間利益
この物件を民泊運営すると仮定し、収益シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 25,000円
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年間平均稼働率: 85%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 38.5万円 × 12ヶ月 = 4,620,000円
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その他年間運営費: 600,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収益計算:
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年間売上: 25,000円 × 365日 × 0.85（稼働率） = 7,781,250円
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年間経費: 4,620,000円（家賃） + 600,000円（その他経費） = 5,220,000円
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想定年間利益: 7,781,250円 - 5,220,000円 = 2,561,250円
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このシミュレーションは、年間を通して高い稼働率と単価を維持できた場合の理論上の最大値です。新宿という立地の良さが、高額な家賃を上回る収益を生み出す可能性を示しています。
想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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ターゲット層の明確化: 新宿という立地を活かし、買い物やエンタメを楽しむ外国人観光客、あるいは都心でのビジネス滞在者など、特定のゲスト層に特化したサービスを提供します。
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内装や設備のアップグレード: 競合が多い新宿エリアで差別化を図るため、写真映えする内装デザインや、高機能な家電製品を導入することで、ゲスト満足度を高めます。
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多言語対応の強化: 外国人ゲストが多いことを想定し、英語や中国語など多言語対応のガイドブックや案内を準備し、問い合わせにもスムーズに対応できる体制を構築します。