物件情報
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物件名: （物件名なし）
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住所: 東京都練馬区貫井２丁目
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交通: 西武池袋・豊島線 富士見台駅 徒歩9分、中村橋駅 徒歩11分
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賃料: 55万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月
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広さ: 223.96㎡
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築年月: 1986年5月(築39年5ヶ月)
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特徴: 民泊相談可、事務所、社宅利用可、ベッド、洗濯機置場、トイレ2ヶ所あり
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詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6985759994/00109396/x06985759994.html
民泊適正評価
良い点
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広大なスペース: 223.96㎡という広さは、複数の個室を設けるのに十分な大きさです。一般的な民泊物件に比べて、多くのゲストを収容でき、収益の最大化を目指せます。
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民泊への理解: 「民泊、事務所、社宅何でもご相談ください」と明記されており、オーナーが民泊事業に前向きな姿勢であることがわかります。
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良好な交通アクセス: 練馬駅から池袋駅まで西武池袋線で約10分と、都心へのアクセスが良好です。
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設備が整っている: トイレ2ヶ所、シャワー、洗濯機置き場、冷蔵庫、ベッドなど、寮として使用されていたため、基本的な設備がすでに備わっている点は大きなメリットです。
悪い点
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高額な賃料: 月額55万円という賃料は、たとえ事業用としても非常に高額です。これが収益性を圧迫する最大の要因となります。
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築年数の古さ: 築39年と古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。予期せぬ修繕費用が経営を圧迫するリスクを考慮する必要があります。
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定期借家契約: 契約期間が2年と定められており、再契約の可否や条件を事前に確認しておく必要があります。
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高額な初期費用: 敷金1ヶ月、礼金1ヶ月に加え、保証金6ヶ月分と、初期費用が非常に高額です。
契約前に確認するポイント
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リノベーションの可否: 貸寮として使用されていたため、各部屋の現状を内見で確認し、民泊利用に必要なリフォームやレイアウト変更が可能か、オーナーに確認しましょう。
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旅館業許可の可能性: 民泊新法に基づく180日制限での運営か、旅館業許可を取得して365日運営を目指すかで、収益性は大きく変わります。オーナーと協力して許可取得が可能かを事前に確認することが重要です。
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保証金等の詳細: 保証金6ヶ月分は高額です。退去時にどの程度が返金されるか、償却条件などを書面で明確にしましょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件を、8つの個室を設ける運営モデルを想定して、収益シミュレーションを行います。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 15,000円（都心へのアクセスと築年数を考慮）
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部屋数: 8部屋
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年間平均稼働率: 60%（都心での民泊としての現実的な目標値）
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 55万円 × 12ヶ月 = 6,600,000円
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その他年間運営費: 1,800,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収益計算:
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年間売上: 15,000円 × 8部屋 × 365日 × 0.60（稼働率） = 26,280,000円
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年間経費: 6,600,000円（家賃） + 1,800,000円（その他経費） = 8,400,000円
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想定年間利益: 26,280,000円 - 8,400,000円 = 17,880,000円
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このシミュレーションは、年間を通して稼働率60%を維持し、旅館業許可を取得できた場合の理論上の最大値です。この数字は、高額な家賃を支払っても、十分な利益が見込めることを示しています。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
この物件で高収益を安定させるためには、以下のアイデアを検討すべきです。
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ターゲット層の明確化: 寮という特性を活かし、「グループ旅行」「大家族」「スポーツ団体の合宿」など、特定の需要に特化したブランディングを行います。
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共有スペースの充実: 寮として使われていた共有スペースを、ゲストが交流できるラウンジや、キッチン、娯楽スペースとして改装することで、付加価値を高めます。
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付加サービスの提供: ゲスト向けに地元のガイドツアーや、日本の文化体験イベントなどを企画し、宿泊以外の収益源を確保することも有効です。
高額な賃料と築年数という課題を乗り越え、この物件のポテンシャルを最大限に引き出すことが、成功への鍵となるでしょう。