物件情報
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物件名: （物件名なし）
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住所: 滋賀県米原市飯648－1
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交通: JR北陸本線 坂田駅 徒歩10分
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賃料: 4.5万円（現状貸しの場合、家賃交渉可）
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敷金/礼金: なし / 1ヶ月分
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間取り/広さ: （詳細不明、動画参照）/約2年間空き家
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築年月: 不明
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特徴: 民泊・シェアハウス利用相談可、DIY・改造し放題、ペットOK、残置物あり、初期費用が安い
民泊適正評価
良い点
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破格の賃料と家賃交渉: 月額4.5万円という地方でも非常に安価な賃料に加え、残置物の片付けをすることでさらに家賃交渉が可能です。これにより、運営コストを極限まで抑えることができます。
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圧倒的な初期費用の安さ: 敷金・仲介手数料がゼロで、初期費用合計はわずか125,000円。資金が少ない人でも民泊事業を始められる大きな魅力です。
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大家さんの柔軟な姿勢: 民泊・DIY・ペット・生活保護受給者など、あらゆる条件に柔軟に対応してくれる姿勢は、他の物件ではまず見られない強みです。
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自由な空間づくり: 残置物撤去後の内装は自由にDIYや改造ができるため、自分だけの個性的な民泊空間を作り、他の物件との差別化を図れます。
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好立地: 駅から徒歩10分、スーパーや学校、飲食店も近く、生活する上でも便利な立地は、長期滞在のゲストにも訴求できます。
悪い点
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大量の残置物の片付け: 物件紹介動画で確認できる通り、物件全体に大量の残置物があり、その片付けには時間と労力がかかります。
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内装・設備の老朽化: 築年数は不明ですが、2年間空き家だったことや、元理容室という特殊な構造から、水回りや電気配線などの大規模なリフォームが必要になる可能性があります。
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収益性の不確実性: 滋賀県米原市は、京都や大阪といった大都市に比べて観光需要が限定的です。高単価や高い稼働率を維持するには、明確なコンセプト設定と集客努力が必要です。
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事業用賃貸としての税金: 事業用として契約する場合、賃料と礼金に消費税が加算される点に注意が必要です。
契約前に確認するポイント
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残置物の片付け費用: 自分で片付けるとしても、処分費用は発生します。事前に見積もりを取り、片付けにかかる総額を把握しましょう。
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水回り・電気配線の状態: 動画だけでは確認できない部分です。内見時に専門家に同行してもらい、大規模な修繕が必要かを判断することが重要です。
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家賃保証会社の条件: 事業用契約の場合は、家賃の100%または最低50,000円の初回保証料が必要です。この費用も初期投資として計算に含めましょう。
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旅館業許可の可能性: 民泊新法に基づく運営か、旅館業許可を取得するかで、運営可能日数や収益性が大きく変わります。大家さんと協議し、どちらを目指すかを明確にすることが重要です。
運営した場合の想定年間利益
この物件を民泊運営すると仮定し、収益シミュレーションを行います。破格の家賃を活かし、利益率の高い運営を目指します。
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設定条件:
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1泊あたりの平均単価: 10,000円
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年間平均稼働率: 40%
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年間運営日数: 365日
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年間家賃: 4.5万円 × 12ヶ月 = 540,000円（税抜き）
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その他年間運営費: 300,000円（清掃費、光熱費、予約サイト手数料など）
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収益計算:
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年間売上: 10,000円 × 365日 × 0.40（稼働率） = 1,460,000円
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年間経費: 540,000円（家賃） + 300,000円（その他経費） = 840,000円
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想定年間利益: 1,460,000円 - 840,000円 = 620,000円
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想定利益をさらに伸ばすためのアイデア
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DIYを最大限に活用: 自由な内装変更が可能なので、地域に合わせたコンセプト（例：琵琶湖観光の拠点、DIY体験ができる宿）を設定し、集客力を高めます。
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ターゲット層の明確化: 大家さんがペットOK、生活保護受給者なども相談可能としていることから、「住宅弱者に優しい宿」「ペットと泊まれる宿」など、他の民泊物件にはない独自の価値を打ち出します。
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付加価値の提供: 倉庫をリノベーションしてバーベキューができるスペースにしたり、DIYの工具を貸し出したりするなど、宿泊以外の体験を提供することで、宿泊単価を引き上げます。
この物件は、初期投資と固定費を抑え、自身のDIYスキルやアイデアを活かせる人にとって、非常に魅力的な事業機会を提供します。残置物の片付けやリフォームの労力はかかりますが、それを乗り越えれば、十分な利益を見込めるでしょう。