民泊物件  ·  11日 9月 2025

東京江戸川区で旅館業！小岩駅徒歩6分の1LDKは33万円の賃料を回収できるか？

物件情報

 

  • 物件名: （物件名なし）

  • 住所: 東京都江戸川区東小岩６丁目

  • 交通: ＪＲ総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩6分

  • 賃料: 33万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 2ヶ月 / 3ヶ月

  • 間取り: 1LDK

  • 広さ: 49.74㎡

  • 築年月: 1978年10月(築47年)

  • 特徴: 民泊・旅館・簡易宿泊相談可、旅館業仕様に変更済み、家具・寝具の無償提供可能

  • 詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987545199/00272308/x06987545199.html

 

民泊適正評価

 

良い点

  • 旅館業への道が拓ける: 「旅館業仕様に変更済み」という点は、他の民泊物件にはない最大の強みです。宿泊日数の上限がない旅館業許可を取得できれば、365日運営が可能となり、収益を最大化できます。

  • 圧倒的な駅近: 小岩駅から徒歩6分という好立地は、都心へのアクセスも良く、国内外の観光客やビジネス客からの需要が非常に高いです。

  • 初期費用を抑えられる: キッチン交換済みでリフォームの出費がほぼないことに加え、テーブルや寝具を無償で提供してもらえるため、開業にかかる初期投資を大幅に削減できます。

  • オーナーの協力体制: 2階と3階にオーナーが居住しているため、万が一の駆けつけ対応など、柔軟なサポートが期待できる可能性があります。

悪い点

  • 賃料の圧倒的な高さ: 月額33万円という賃料は、相当な収益を上げなければ回収が困難です。高い稼働率と宿泊単価を常に維持することが求められます。

  • 高額な初期費用: 敷金2ヶ月、礼金3ヶ月、保証料総賃料100%と、初期費用が非常に高額です。売上が安定するまでの間、資金繰りには注意が必要です。

  • オーナーとの近さ: 同じ建物にオーナーが居住していることは、メリットである反面、運営上のプライバシーや、騒音、トラブル発生時の対応など、精神的な負担となるリスクも考慮すべきです。

  • 築年数の古さ: 築47年と古いため、予期せぬ設備の故障や老朽化による修繕費用の発生が、高額な賃料に加えて経営を圧迫する可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 旅館業申請の具体的な状況: どこまで手続きが進んでいるのか、過去に申請した際にどのような指摘を受けたかなど、具体的な情報を不動産会社やオーナーに確認しましょう。

  • オーナーとの取り決め: ゲスト対応やゴミ出し、騒音など、運営上のルールや、駆けつけ対応の詳細について、事前にオーナーと明確に話し合っておく必要があります。

  • 無償提供される備品: 提供されるテーブルや寝具の状態を実際に確認し、そのまま利用できるか、追加で購入が必要かを見極めることが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

都心へのアクセスが良い小岩駅周辺は、民泊需要が非常に高いエリアです。旅館業許可を取得して365日運営が可能となれば、高い稼働率を目指すことができます。家賃33万円という高額な固定費を考えると、年間平均70%以上の稼働率を目標に設定し、それを維持していく覚悟が必要です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

賃料の高さと、旅館業としてのポテンシャルを前提に、現実的な収益シミュレーションを行います。今回は平均単価を1泊2万円で計算します。

  • 設定条件:

    • 1泊あたりの平均単価: 20,000円

    • 年間平均稼働率: 75%（旅館業として高稼働を目指す場合の目標値）

    • 年間運営日数: 365日

    • 年間家賃: 33万円 × 12ヶ月 = 3,960,000円

    • その他年間運営費: 960,000円（水道光熱費、清掃費、消耗品、仲介手数料など）

  • 収益計算:

    • 年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.75（稼働率） = 5,475,000円

    • 年間経費: 3,960,000円（家賃） + 960,000円（その他経費） = 4,920,000円

    • 想定年間利益: 5,475,000円 - 4,920,000円 = 555,000円

この物件は、1泊2万円という平均単価では、高額な家賃を回収し、十分な利益を確保するのは非常に厳しいことが分かります。年間利益が約55万円では、予期せぬ修繕費や空室期間が発生した場合、すぐに赤字に転落するリスクがあります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

この物件で収益性を向上させるためには、以下のアイデアを徹底して実行すべきです。

  1. 徹底的なコスト削減:

    • 清掃業務を自身で行う、消耗品を安価に仕入れるなど、運営コストを極限まで削減する。

    • オーナーから提供される家具や寝具を最大限に活用し、初期投資をさらに抑える。

  2. 付加価値の追求:

    • 宿泊単価を上げるため、ターゲット層を絞り込み、特別な体験を提供します。例えば、キッチンを充実させ、料理教室を開催するなど、通常の民泊にはないサービスを企画する。

    • 近隣の飲食店やショップと提携し、割引や特典を提供することで、ゲストの満足度を高めます。

  3. オーナーとの連携を強化:

    • オーナーが同じ建物に住んでいることを最大限に活かし、ゲスト対応の迅速化や、備品の管理などを協力してもらうことで、運営の効率化を図ります。

高い賃料と引き換えに、他の物件では得られない「旅館業」という大きな強みを持つこの物件。リスクを理解し、その強みを最大限に活かす戦略を立てることが成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, edogawaku