民泊物件  ·  11日 9月 2025

東京杉並区で民泊を始めよう！阿佐ケ谷駅徒歩3分の貸ホテルは高収益物件か？

物件情報

 

  • 物件名: （物件名なし）

  • 住所: 東京都杉並区阿佐谷南２丁目

  • 交通: ＪＲ総武・中央緩行線 阿佐ケ谷駅 徒歩3分

  • 賃料: 12万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: 2ヶ月 / 1ヶ月

  • 広さ: 19.08㎡

  • 築年月: 1980年8月(築45年2ヶ月)

  • 特徴: 民泊利用可能、内装造作変更可（許可制）、定期借家契約２年（再契約型）、洗濯機置場・都市ガスあり

  • 詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987616435/00260403/x06987616435.html

 

民泊適正評価

 

良い点

  • 最高の立地: JR阿佐ケ谷駅から徒歩3分という駅近のロケーションは、民泊において最大の強みです。新宿や渋谷へのアクセスも良好なため、国内外の観光客から高い需要が見込めます。

  • 民泊利用が明確に許可されている: 「民泊利用可能賃貸」と明記されているため、運営開始後のトラブルリスクが極めて低く、安心して事業を始められます。

  • 高い収益性への期待: 都心の一等地で高い稼働率が見込めるため、賃料が高くても、それを上回る売上を期待できます。高い宿泊単価を設定しやすい点も魅力です。

  • 内装変更の自由度: 許可制とはいえ、内装の造作変更が可能なため、ターゲットに合わせた独自の世界観を表現し、他の民泊物件との差別化を図ることができます。

悪い点

  • 賃料の高さ: 月額12万円の賃料は、売上が安定するまでは経営を圧迫するリスクがあります。

  • 初期費用の高さ: 敷金2ヶ月、礼金1ヶ月に加え、賃料の100%という高額な保証料や鍵交換費用がかかるため、初期投資の回収に時間がかかる可能性があります。

  • 手狭な空間: 19.08㎡という広さは、単身やカップルには適していますが、それ以上の人数での利用は難しく、ターゲットが限定されます。

  • 築年数の古さ: 築45年と古いため、設備や建物の劣化が進行している可能性があります。故障時の修繕費用が予期せぬ出費となるリスクを考慮しなければなりません。

  • 定期借家契約のリスク: 「再契約型」とはいえ、オーナーの意向や何らかの理由で再契約できない可能性もゼロではありません。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 初期費用の詳細: 敷金、礼金、保証料、鍵交換費用の合計額と、支払い時期を正確に把握しておくこと。

  • 再契約の条件: 定期借家契約の再契約がどのような条件で行われるのか、オーナーに事前に確認しておくことで、将来的なリスクを軽減できます。

  • 内装造作変更の範囲: どこまでが変更可能で、どこからが不可なのか、具体的なルールを把握し、自身の思い描く内装が実現できるかを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

東京都心部、特に駅近の民泊物件は需要が高く、稼働率も高い傾向にあります。阿佐ケ谷駅周辺は、都心へのアクセスが良く、周辺の商店街も魅力的であるため、民泊施設としての需要は高いと見込めます。年間を通して平均65%以上の高い稼働率を目指すことも現実的でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の賃料の高さと、都心ならではの高い稼働率・宿泊単価を前提に、収益シミュレーションを行います。

  • 設定条件:

    • 1泊あたりの平均単価: 15,000円

    • 年間平均稼働率: 65%（都心駅近物件として現実的な目標値）

    • 年間運営日数: 365日

    • 年間家賃: 12万円 × 12ヶ月 = 1,440,000円

    • その他年間運営費: 480,000円（電気・ガス・水道・インターネット、清掃費、消耗品、仲介手数料など）

  • 収益計算:

    • 年間売上: 15,000円 × 365日 × 0.65（稼働率） = 3,558,750円

    • 年間経費: 1,440,000円（家賃） + 480,000円（その他経費） = 1,920,000円

    • 想定年間利益: 3,558,750円 - 1,920,000円 = 1,638,750円

この物件は、高い賃料を支払っても十分に利益を出すポテンシャルを秘めていると言えます。しかし、これは高い稼働率を維持できた場合の話です。集客が軌道に乗るまでの間や、不測の事態が発生した際の赤字リスクは、地方物件よりも大きいことを認識しておくべきです。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

高収益を目指すこの物件で、もし利益が伸び悩んだ場合は、以下のアイデアを試すことができます。

  1. ターゲット層の絞り込み:

    • 「一人旅のビジネスマン向け」として、高速Wi-Fiや快適なワークスペースを整備する。

    • 「カップル向け」に、落ち着いた雰囲気のインテリアや間接照明を導入し、特別な滞在空間を演出する。

  2. 空間利用の工夫:

    • 19.08㎡という限られた空間を最大限に活かすため、壁付けの家具やロフトベッドを導入するなど、空間を広く見せる工夫をする。

  3. 付加価値の提供:

    • 阿佐ケ谷・高円寺の個性的な飲食店や古着屋を紹介するオリジナルのガイドマップを作成し、ゲストに特別な体験を提供する。

    • 長期滞在向けに、洗濯機や乾燥機、キッチン家電を充実させる。

立地という最大の強みを活かしつつ、狭さや築年数といった弱点を補うための工夫が、高収益を安定させる鍵となるでしょう。

カテゴリ： tokyo, suginamiku