物件情報
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所在地: 鹿児島県指宿市開聞川尻
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最寄駅: JR薩摩川尻駅 徒歩31分
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賃料: 38,000円
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敷金/礼金: 2ヶ月分/なし
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間取り: 4K
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専有面積: 64.95㎡
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その他: オーシャンビュー、旅館風インテリア、リフォーム済み、民泊可、ペット可、DIY可、軽自動車専用駐車場無料
民泊適正評価
良い点
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オーシャンビューの絶景: 窓から見える美しい海の景色は、ゲストにとって最高の付加価値となります。SNS映えもしやすく、集客の強力な武器となります。
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低家賃: 月額38,000円という家賃は、事業用物件としては非常に安価です。ランニングコストを抑えられ、利益を出しやすいでしょう。
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民泊利用の許可: オーナーが民泊運営を明確に許可しており、契約後のトラブルリスクを低減できます。
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旅館風のインテリア: すでに旅館のような雰囲気にリフォームされているため、開業時の内装費用を抑えられます。
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ペット同伴可能: ペット同伴可能な民泊はまだ少なく、ペット連れのゲストという特定の層に強くアピールできます。
悪い点
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駅から遠い立地: 最寄りの駅から徒歩31分は、公共交通機関で移動するゲストにとって大きな負担となります。
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軽自動車専用の駐車場: 駐車場は軽自動車専用のため、普通自動車で訪れるゲストは近隣の駐車場を探す必要があります。
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限定的な集客層: 車で移動する国内のファミリー層や、指宿市の温泉目的の旅行者が主なターゲットとなり、幅広い集客は難しいかもしれません。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に指宿市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
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建物の状態: リフォーム済みとありますが、築年数については記載がないため、内見時に建物の状態を細かく確認することをおすすめします。
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駐車場の詳細: 軽自動車以外の車で来たゲストへの対応方法（近隣の月極駐車場や有料駐車場の有無）を事前に調べておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
指宿市は、砂むし風呂や開聞岳、知林ヶ島など、ユニークな観光資源が豊富にあります。この物件は駅から遠いため、主なターゲットは車で移動するゲストになります。都心部と比べると稼働率は低くなりますが、観光地であることを考慮すると、**平均して40〜50%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大4名宿泊）、稼働率を**45%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 45%（稼働率） = 202,500円
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月間費用:
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賃料: 38,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証会社費用: 約2,000円（年間保証料を月換算）
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月間費用合計: 約60,000円
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月間粗利益: 202,500円 - 60,000円 = 142,500円
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年間粗利益: 142,500円 × 12ヶ月 = 1,710,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、初期のリフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 旅館風のインテリアを活かし、「海辺の隠れ家」「一人旅や二人旅でゆっくり過ごせる宿」など、明確なターゲットに絞ったコンセプトを打ち出しましょう。
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体験型サービスを提供: 砂むし風呂や温泉、指宿の自然を巡るガイドプランなど、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を向上させることができます。
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SNSでの発信: オーシャンビューや旅館風の内装を、写真や動画で積極的にSNSで発信し、物件のユニークさをアピールすることが重要です。