物件情報
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所在地: 鹿児島県志布志市有明町山重
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最寄駅: JR日南線「志布志」駅
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賃料: 38,000円
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敷金/礼金: 2ヶ月分/なし
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間取り: 5K+S
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専有面積: 建物 96.75㎡、土地 1083.61㎡ (約669坪)
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その他: 商業利用可、民泊利用可、ガレージ1棟・納屋4棟付き、駐車場4台以上無料、ペット可
民泊適正評価
良い点
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破格の賃料と広さ: 月額38,000円で、669坪という広大な土地と複数の建物を借りられる点は、他ではあり得ないほどの好条件です。
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圧倒的な付加価値: 納屋4棟とガレージは、民泊事業の強力な差別化要素となります。ワークショップ、撮影スタジオ、レンタルスペースなど、多様な収益源を生み出せます。
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明確な事業利用の許可: オーナーが商業利用を許可しており、安心して事業を始められます。
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広大な駐車場: 駐車場が4台以上無料で利用できるため、自家用車やバイクで訪れるゲストをターゲットにできます。
悪い点
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極端な地方立地: 最寄りの駅から徒歩圏内とは記載されておらず、市街地からも車で20分と、車が必須の立地です。
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建物の状態: 築年数の記載はありませんが、「趣味人の基地」といった表現から、居住部分や納屋の修繕には多額の費用と手間がかかる可能性があります。
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ニッチなターゲット: 都会の観光客を広く集客することは難しく、限られた特定のニーズを持つゲスト層に絞った戦略が必要です。
契約前に確認するポイント
この物件は一般的な民泊物件とは大きく異なるため、以下の点を徹底的に確認しましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に志布志市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
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建物の詳細な状態: 特に納屋やガレージを含む全ての建物の状態を、内見時に細かく確認しましょう。
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ライフライン: 上水道やガス、電気などのインフラが民泊利用に耐えうるかを確認し、必要であれば改修費用を見積もりましょう。
周辺地域の平均稼働率
志布志市は主要な観光地ではなく、集客は非常に限定的です。しかし、物件のユニークさを活かせば、ニッチな層（バイクツーリングのグループ、釣り愛好家、サークル活動など）をターゲットにできます。それでも、年間を通して高い稼働率を期待するのは難しく、**平均して15〜25%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大8名宿泊）、稼働率を**20%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 20,000円 × 30日 × 20%（稼働率） = 120,000円
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月間費用:
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賃料: 38,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証会社費用: 約2,000円（年間保証料を月換算）
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月間費用合計: 約60,000円
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月間粗利益: 120,000円 - 60,000円 = 60,000円
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年間粗利益: 60,000円 × 12ヶ月 = 720,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして最も大きな費用となるリフォーム・修繕費、所得税などが差し引かれます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 「バイク好きの聖地」「DIYワークショップができる宿」など、明確なテーマを設定し、それに特化したサービスを提供することで、ニッチな層に強くアピールできます。
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多角的な収益化: 納屋をレンタル倉庫として貸し出したり、ガレージをイベントスペースとして貸し出したりすることで、民泊以外の収益源を確保しましょう。
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周辺の観光資源と連携: 志布志港からのフェリー利用者や、釣りの愛好家向けに、釣り具レンタルや釣り体験ツアーなどの付加価値を提供することで、客単価を向上させることができます。
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SNSでの発信: 広大な敷地やガレージ、納屋を、写真や動画で積極的にSNSで発信し、物件のユニークさをアピールすることが何よりも重要です。